工業上樓大熱，招商問題又該如何解決？

2023-03-20 19:07:34 1787

當前，工業上樓的熱度很高。珠三角一些標杆項目每天要接待絡繹不絕的學習考察團，還不時受外地邀請前去傳經送寶。

但在商業世界，我們不光要看到增長，還要分析背後的風險與隱患。

在重提製造強市的大背景下，今年，多地加強了工業用地的市場供應，工業上樓的出現，更是讓大城市的工業空間以幾何級數增長。在這個過程中，如果按既定目標供應，必將導致工業空間供過於求或超前供應，屆時是否有足夠的企業來填滿這些多出來的空間，確實要打上一個大大的問號。

另外，高層廠房建起來容易，去化卻非常難。一方麵，不是所有企業都適合上樓，準確的說，隻有一部分輕設備、輕汙染、輕振動的特定企業可以滿足上樓的條件，這樣招商的範圍就很有限；第二，即便具備上樓條件的企業，其上樓的意願也不會很強，畢竟，相比於逼仄的高樓大廈，絕大多數企業更喜歡獨門獨戶的標準廠房；第三，2023年，這麼多工業上樓項目同時上馬，到時一起交付，產業招商競爭將異常激烈。

所以，我們在做工業上樓之前，除了要了解上樓的的可能性、製定技術指標、測算計算收益率（IRR）外，更要把載體建成後的去化問題想清楚。如果隻是悶頭跟風，到時候招商不利，工業上樓成了工業上不去樓，損失可不是一丁半點。

在筆者看來，產業招商的本質是匹配企業的需求，從這個角度來說，要想知道怎麼招企業上樓，就要搞懂企業憑什麼願意上樓。

在筆者看來，在不影響企業正常生產運行的前提下，企業願意上樓，主要是出於以下幾個方麵的考慮。

1、省租金；

2、拿政策；

3、不具備獨立拿單層廠房的條件；

4、離自己的上/下遊企業更近；

5、行政命令驅使。

以上，除開第五點是政府強製要求，其他幾個因素都是圍繞成本展開。換言之，隻要保證企業上樓有利可圖，招商就成為了可能。

以下幾種模式可以嚐試。

1、預招商+廠房定製

工業有千行千麵的特點，不同企業對廠房有不同需求。

相比於單層廠房，工業上樓項目在樓板承重、環保安全、工藝需求、減振隔振、垂直交通等方麵有諸多限製，如果做成標準廠房一樣的流水線產品，則很難匹配企業的實際需求。因此，工業上樓項目在開發建設時，很有必要采取預招商+廠房定製的模式，即最大限度根據企業需求量身定製空間，並給予一定配套功能。

具體實施上：在廠房建設之前，發布預招商公告，對有意向上樓的企業組織專家評審，確定引進的，為其定製化開發廠房。

這種模式一方麵解決了生產需求與工業上樓產業空間不匹配的難題；而企業僅需繳納廠房租金便可租賃到自己設計的廠房，一次性投資大大減少。

2、政策補貼招商

引導企業上樓，給錢是最直接的辦法。隻要政策足夠有吸引力，一定能調動企業上樓的積極性。當階段性目標完成之後，再調整支持政策由前期開發向後期的稅收和產出環節轉移。

目前，主流的補貼政策包括落戶獎勵、租金補貼和裝修補貼。

1、落戶補貼，給予企業落戶一次性補貼；

2、租金補貼，如深圳提出工業上樓自持廠房建成後平均租賃價格≤35 元/平方米·月，租賃價格年漲幅≤5%；而同區域單層廠房的成本普遍超過80元/平方米·月，這樣減半的租金，無疑對企業有極強的吸引力；

3、裝修補貼，比如深圳市光明區提出，企業裝修按實際裝修費用的50%，一次性給予其最高500萬元裝修補貼。

有政策的加持，園區就完全掌握了招商主動權，租金可以做到很低，完全碾壓同地段廠房。

當然，也有直接把補貼給到開發主體的。

按照實際經驗，在淨地上，工業上樓的建安成本要比單層廠房高出20%左右。而目前各地工業上樓項目基本以拆除重建為主，因此成本還要加上拆除、清運以及土地整理費用，加起來超出單層廠房不少。然而，成本更貴的樓上租金卻比樓下更低，租起來難度也更大，這樣算下來，如果沒有強有力的政策扶持，普通企業很難參與（目前工業上樓項目基本也以國資為主）。

而根據政府提出的工業上樓保本微利的原則，政府也應給予建設主體一定補貼，比如佛山市三水區的樂平鎮，就會按照建築物總體工程造價的2%，給予建設主體一次性的補貼。深圳則是對獲得工業上樓園區認定的開發單位，給予一次性500萬元的建設補貼。

3、產業鏈招商

從工業上樓特點的不難看出，工業上樓供給的產業空間，是要優先保障製造業核心研發環節，而非普通生產加工企業，這也與政府工作報告提出的圍繞製造業產業鏈，推進關鍵核心技術攻關一致。

因此，從產業鏈的角度看，工業上樓招商的目標包括：

1、新興技術企業，如人工智能、智能製造及工業互聯網、生物醫藥健康等；

2、各類補短板的“鏈條型”企業，獨角獸企業、專精特新“小巨人”、瞪羚企業等；

3、工業生產配套企業，如軟件信息、科技服務等生產性服務業企業；

4、鏈主企業的研發總部，區域創新中心等。

從產業鏈角度看，這些對象有一個共性，即對上下遊的協同能力依賴較強。因此，園區可圍繞某一產業鏈條針對性引進鏈上企業、延伸產業鏈條。在降低企業經營成本的同時，提升生產和流轉效率，打造產業生態，再以產業鏈優勢吸引更多企業。

4、項目入股招商

如果政策補貼不足以吸引企業入駐，對一些質地優良、發展前景廣闊的項目，也可以采用項目入股的方式進行合作招商。

具體包括：

1、基金招商，由國有平台公司組建母基金，交給主流資本管理，這些母基金再與全國優秀的資本組建子基金，投資當地優秀企業，並把企業拉到特定項目裏。

2、土地入股，地方政府可以以國有土地使用權作價出資（入股）的模式與中小企業共同建園，以土地撬動投資，推動優勢高成長中小企業上樓。當然，這裏需要政府層麵從政策上給予支持（如允許分割銷售、獨立產權等）。

3、租金入股，用租金置換企業股權投資，在為企業節約運營成本的同時，園區也可以探索孵化+投資的新模式，畢竟，廠房空着也是空着，不如拿出來做一些有更意義的事情。

5、多業態聯合招商

不同企業對園區產品有不同的需求，其中，生產加工、物流倉儲仍需要布置在首層或者低層；組裝、研發等環節可以放在二到三層；辦公、展示、會議、檢測等功能放在更高樓層。園區可以設計獨棟工業上樓產品，專門為某一家企業服務，在一棟樓裏形成下生產、中研發、上配套的產業布局。

當然，這裏可能涉及到工業用地的法律規定，嚴格意義上來講，工業項目有總用地麵積不高於7%、總建築麵積不高於15%的紅線，但實際中往往要突破這一限製，需要一些政策上的突破。

6、產業配套招商

園區可根據實際，統籌建設可供入駐企業共享使用的實驗室、檢測室等公共設施用房，滿足企業發展需求。因為以研發為導向的工業企業，其對研發、創意、中試、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與檢測、科技企業孵化等新型產業功能需求更加旺盛，設施由園區統一建設，能夠降低企業研發成本。

7、規劃前置招商

除了要結合企業當前的需求，工業上樓項目也要着眼未來，在設計之初保持適度前瞻，同時預留一定拓展可能。

第一，傳統廠房位於工業區，外部環境較差，高層廠房的環境應以寫字樓為標準打造，創建高端辦公、花園辦公的氛圍，以適應企業研發、辦公、生產一體化的需求；

第二，傳統廠房環境髒亂、夏天悶熱、冬天陰冷，為打造差異化優勢，高層廠房應配置中央空調係統、新風係統、智慧化管理係統，在硬件上對標準廠房以降維打擊；

第三，園區建設應考慮企業降碳節能的潛在訴求，搭建園區碳運行監測和調控體係，提前布局雙碳戰略。

8、行政命令引導

城市用於工業建設的土地稀缺，主要供給大企業，而中小企業由於資金和規模限製，一般用地麵積較少，難以達到政府出讓工業用地的門檻。在這樣的背景下，政府層麵可出台標準化廠房入駐管理辦法，引導中小企業向工業上樓項目集中。如，對投資額低於XX的企業，不再單獨提供單層廠房，一律進入工業上樓項目。

來源：園區在線

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