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城市作為經濟發展的重要引擎，在中共中央國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》的謀局之下，城市發展的底層邏輯已經發生重大變化，開始從高速度增長轉向了高質量發展、從增量劇漲轉向了存量聚變。
風口之下，產業園區的高質量發展成為時下的重要話題。
推進區域均衡，講究協同共生
人口向優勢區域集中是客觀規律。“規模經濟”下，城市人口發展呈現出“從農村到城市，從小城市到大城市，從城市外圍到中心城區”的規律。
隨着城市的發展，城市空間連片化+經濟一體化是關鍵。“郊區突圍”不再以疏解中心城區人口為目的，而應該承擔都市圈內區域功能性節點使命，深化分工、優勢互補、梯度發展。
以上海為中心城市的周邊城市空間協同定位為例，昆山、太倉、啟東等依托位於上海1小時交通圈的區位優勢以及較好的經濟基礎、較低的土地和商務成本等因素，昆山構建文化休閑旅遊品牌，形成城市魅力品牌；太倉形成獨特魅力的歐洲風格城市界麵，“現代公園城市”，接軌德國的“雙元製”培養產業人才；啟東打造成為宜居生態的現代化濱海城市。
在這背景下，放大產業比較優勢成為中小城市突破口。中小型城市的發展需要打造城市特色標簽，牢牢抓住“產業IP”與“小鎮青年”,形成比較優勢。
以宇宙中心曹縣為例，菏澤曹縣因短視頻引發關注,事實上，曹縣是全國最大的漢服基地，2019年全年銷量19億。此外，河南長桓市原陽縣以大長桓這部反映中華餐飲的電視作品為IP，已成為全國最大的中央廚房，年產值達100億元。
轉變思維
精準招商造就產業底氣
由此，合肥成功走出了一條“引進大企業、大項目—完善產業鏈—培育產業集群—打造產業基地”的“合肥路徑”。
多舉措
激活新動能，新時代探尋新出路
風口之下，產業園區的高質量發展成為時下的重要話題。
首先，從綜合型園區到關注主題產業園區是由大到特的轉型，但是其發展需要的是產業、空間、政策等的全麵升級，體現的是體係的力量。
產業煥新：主題園區越來越多地集聚高端裝備、生物醫藥、電子信息等新興產業。
空間複合：以廣州南沙新區新版M9用地為例，產業功能融合研發、創意、設計、中試、無汙染生產、品牌、營銷、結算等，限製一般性成規模生產、製造等；配套商業功能建築麵積不高於20%；配套員工住宅（70年產權）計容建築麵積不高於20%。
政策升級：深圳將特色園區政策作為產業政策的重要組成部分，對每年的產業用地和產業用房指標予以量化，每年新增或升級改造20萬平米產業用地或50萬平米產業用房供給，保障了產業發展用地；上海重大項目50年出讓期，提高容積率下限（工業2.0，通用研發3.0）；4個“1000億元”基金，即先導產業基金、新基建信貸優惠專享、中長期信貸專項、園區二次開發基金。
其次，工業上樓，產業是關鍵，上樓不是廠房堆疊，而是提供定製化的產業空間。
工業上樓首先表現的是土地容積率的提升，相比2018年，2022年工業用地成交容積率2.0以下的地塊占比減少，一線城市主要成交變化在3.0以上，二線及其他城市變化以2.0-3.0為主，但是提高容積率需要一地一議，對於土地充沛的二三線城市和一些重工業城市，短期內並不適合推廣工業上樓。
工業上樓不僅是容積率的提升，產業載體適配（包括承載、層高、垂直交通等）、促進企業發展更是關鍵。產業是否能上樓取決於具體細分行業及涉及的產業環節,比如生物醫藥“能上樓”產業環節：總計58個產業細分項，“能上樓”的項有25個，占比43%。“畝均論英雄”不是隻有工業上樓一條路，真正幫助企業做大做強才是提升稅收的關鍵路徑。
第三，伴隨公募REITs政策進一步放開，擴容加速，有利於助推開發企業加碼運營服務。
9支已發行園區類公募REITs產品平均漲幅為35.87%，日均換手率為3.17，表明市場對其認可度高。目前有5支新發行和擴募產品正在問詢和受理當中，園區公募REITs市場規模將會進一步提升。
第四，園區運營從單點服務向全生命周期延展。
全生命周期運營解決方案成為各個類型園區開發運營企業的目標和方向。以工業廠房代表企業聯東集團為例，其全周期運營的服務內容包括策劃定位、園區設計、成本管理、工程管理、招商服務、運營服務、品牌授權等，企業核心優勢是“兩院”+“四平台”，兩院即產業研究院、設計研究院；四平台即數字化產業研究平台、大數據招商平台、數字化智慧園區平台、鏈上U穀。
而以“P+EPC+O”著稱的中電光穀，在全生命周期服務上包括規劃谘詢與項目策劃、設計與建設服務、物業管理、園區數字化服務、區域能源服務、孵化器與眾創空間專業運營、園區金融服務、團餐酒店長租公寓服務等。
最後，園區運營開啟了“輕重結合”+“存量增量並舉”的雙循環模式。
一是基於資管邏輯的園區重資產增長循環，利用園區公募基金，擺脫自有資金長期沉澱、業務擴張缺乏資金的問題，同時，為盤活存量土地和載體資產提供新路徑。
二是基於運營管理能力的輕資產增長循環，提升在管麵積和服務企業規模，為多元業務孵化提供更大需求基數。
Part.結語
二十大報告中強調，“高質量發展是全麵建設社會主義現代化國家的首要任務。” 中國的產業園市場也已經進入到了存量、高質量發展時代。
我們認為，未來城市在產業規劃上應該拒絕大而全，而是需要根據城市具備的人才、資本、技術、資源等優勢稟賦進行產業鏈分工協作。
依托城市和企業自身的深厚底蘊和強大的戰略進行發展布局，因地製宜、精準招商，從而真正落實產城領域的高質量發展。
來源：丁祖昱評樓市