中小型園區生存策略

2023-01-13 19:00:21 1896

這幾年來，產業地產賽道湧入了不少新入局玩家，有轉型的房企、有產學研機構，也有一些通過偶然機會涉足產業地產的實體企業。

行業越來越擁擠，善於整合資源的賽道巨頭也多了起來，這讓許多中小產業地產商、或是中小規模園區，都對自身未來的生存和發展產生了擔憂。留給中小型玩家的機會，似乎不多了。

不過小明認為沒必要太悲觀，中小型園區其實有不少優勢，比如策略靈活、容易調頭、財務安全性更高、經營風險相對可控等等。

而且產業園業務的成功與否，並非隻看規模，而是要看旗下園區的實際運營質量。有多大的盤子，就能做活多少產業，這才是本事。

今天這篇文章我們就來探討一下，在趨於白熱化的競爭態勢下，中小型園區有哪些生存策略？

Part.01

堅持深耕戰略

不要不舍得做減法

活下去是首要任務

對於中小型企業和園區來說，多點開花式的業務發展模式，是極難負擔的。小明見過一些中小民企老板，偶然獲得了不錯的拿地機會，標的項目規模達到百萬方級別。

這些在產業地產領域沒有絲毫經驗和資源的企業，雖然對自身的能力心裏沒底，但仍然會舍不得大好的發展機會，覺得隻要地拿下了不怕做不活。所以就迫不及待地把項目全部吃下，甚至不惜加杠杆去拿地。

這種想法比較激進，對於中小企業來說後續的開發風險是很高的。尤其是在融資、政策調控環境比較嚴苛的行情中，太過“貪心”很有可能導致項目最後反過來，拖垮整家公司。

在當下的行情中，中小企業最穩妥的戰略，隻能是勇於做減法，堅持深耕戰略。聚焦於自身已有的優勢，拿公司財務與運營能力範圍內的園區資產，徐徐圖之。

1、區域深耕，控製投資拿地的規模

許多中小企業進入產業地產領域，大多都是帶着一些本土發展優勢的。

他們要麼是在當地發展多年的實體企業，對本地的產業發展狀況很熟悉；要麼是通過舊改獲取工業用地的區域型房企，有一些本土人脈資源的積累。基於對本地的信息優勢，穩紮穩打地做好手上第一座園區，是至關重要的一步。

但在當前的形勢下，切忌對產業地產有了初步了解，就貿然大舉投資，一定要控製好拿地規模，並且堅持在自己熟悉的城市深耕。同時適當做好物業租售比例的平衡，為未來的長遠發展打好基礎。

對於中小型產業地產商來說，首要任務是保證手裏有運營成功、財務可持續的項目，先談活下去、再談立足，最後才是擴大規模。

2、產業深耕，園區產業定位在精不在多

比如一座10萬方左右的小型園區，主導產業1-2種就足夠了，而且產業領域越細分越好。把主導產業做透、做實，比定位成綜合性園區的成功機會更大。

如果在產業定位上一味求大求全，會導致在和大型園區競爭的時候，完全落入被動。而且小型園區也不具備這樣的能力，去搭建多種產業門類的專業服務體係。

3、客群深耕，放下引入知名企業的執念

因為龍頭企業、上市公司等要入駐某個城市，自然會有當地政府和重點項目在後麵跟進，追着給優惠、給補貼，中小園區去參與競爭，是很被動的。

所以中小規模園區，可以專注於服務中小型企業，甚至是初創公司。這些客戶看似實力不強，但把他們聚集起來，對於園區運營來說也有益處。

因為中小型租戶一多，就能更好地分攤租約不穩定的風險，一兩家公司退租帶來的空置麵積有限，更利於維持園區入住率總體穩定。而且這些中小企業的租金議價能力不高，反而能更好地控製出租收益水平。

除了以上三條深耕策略之外，中小園區還必須向內深耕，加快管理變革與人才培養的腳步，搭建一支單兵作戰能力強的精煉團隊。

中小園區不像龍頭產業地產商，能吸引大量的產業人才和專業服務商來共謀發展。所以在進入賽道的初期想打好業務基礎，必須在操盤的過程中，努力培養出一批複合型的、能攻克關鍵問題的精兵強將。

Part.02

與當地產業發展深度綁定

充分用好跟隨戰略，積極借勢

作為中小規模的產業園區，想憑一己之力打造為綜合性園區，吸引眾多知名企業進駐，是非常困難的。

通常是當地的大規模、且能獲得市/區重點項目掛牌的園區，才敢於選擇引領策略，帶動片區產業生態從0到1的構建，中小規模園區去正麵硬剛沒有優勢。

所以當周邊已經有條件比較優越的產業項目的情況下，最適合中小園區的還是跟隨策略。去與當地的產業基礎與發展導向深度綁定，緊盯周邊的大型綜合性園區，從中尋找細分市場的機會。

現在我國許多城市都已經開始采用產業鏈招商模式，在幾種目標產業當中先談好1-2家鏈主企業，然後再依靠這些龍頭企業和上市公司的吸附力量，帶動產業鏈的上下遊企業在本土聚集。

在這個過程中，中小園區其實有很多可挖掘的機會。首先要對當地產業導向與最新招商引資動態保持密切關注，緊盯鏈主企業，分析其上下遊合作夥伴的情況，爭取為鏈主企業打造配套型園區，去承接鏈主企業的中小型供應商的進駐需求。

其次，還要與當地政府部門保持良好的溝通，充分了解他們的需求，並從中識別機會。各地政府在招商引資的過程中，會比較偏愛撮合大型知名企業和重點園區項目之間的合作，但其上下遊的中小企業的需求，比較容易被忽視。

如果此時中小園區能夠站出來，為鏈主企業的上下遊夥伴的進駐提供“小而美”的空間、服務和配套，那麼也會更容易爭取到政府的“順帶”扶持，向航母型的園區借勢，走上發展快車道。

在園區運營階段，中小園區也可以充分利用大型園區的現有硬件配套。因為中小園區最缺的是空間，如果能與大型園區共享配套，就能夠更好地控製開發與運營成本，專注於為自己園區的客戶提供產業鏈服務。

一些園區人潛意識認為，周邊如果有綜合性園區的存在，那自己的小園區可能沒有什麼機會。但實際上隻要能善用跟隨策略，中小園區能夠吃到不少重點園區項目的發展紅利。這比無依無靠，空手造產業要容易得多，一定要善於借勢。

Part.03

采取差異化競爭策略

挖掘被忽視掉的企業痛點

前麵說了在周邊有強勢產業項目的情況下，中小園區應該積極借勢。但如果沒有這樣的航母級項目可供依托，或者周邊隻有大而不強的園區，那麼製定具有差異化的競爭策略是很有必要的。

而且中小民營企業需要警惕的是，不能夠長期依賴與政府部門的合作，必須有自我培養的意識。隻有具備獨立於政府的幫助，也能自主進行園區差異化發展的能力，才能讓企業走得更遠、風險更可控。

首先可以考慮的是產業定位的差異化，做純主題型的產業園。

隨着產業地產參與者的增加，同質化競爭問題將會越來越明顯。中小園區走差異化定位路線，做小而美的主題型園區，將會是很重要的一條突圍路徑。

而且這一年來，多個城市的政策導向都是鼓勵做主題型產業園區的，甚至有些城市要求每個鎮街，都要按照“一鎮一主題”的思路來做產業園。

所以中小型園區快速找到差異化的定位機會，非常重要。可以依據當地的產業基礎與導向，來篩選具有一定市場容量、但大型園區可能會忽略的細分行業，來作為園區的產業主題。

這樣做能夠讓中小園區的招商和運營精力更加聚焦，可以在自己的能力範圍內，將特定產業領域的專業化服務做精、做透，形成獨特的競爭優勢和產業特色。

其次可以考慮產品差異化，以承接更多元的企業客戶需求。

一般大型園區招商也比較豪邁，一家上市公司進來，就可能拿掉數層、甚至是一整棟研發樓。這些園區很少會做中小麵積的產業空間，500㎡以下的都比較少見。

但對於中小微企業來說，300㎡以內的辦公空間，就已經能夠容納辦公和部分的研發需求了，但他們很難進入到大型園區去。所以中小型園區就可以將這些客戶承接下來，對產品進行分級定位。

專注做中小微企業的生意，從眾創空間到孵化器，再到加速器，這些基於發展需求遞進而設的產業空間，可以很好地承接中小微企業的需求，而且也有機會獲取豐厚的政府補貼。

依托於差異化的產品定位，中小型園區就有機會抓住一批與大型園區不同的客戶群體，專注於打造針對中小企業的融資、人才與市場對接、政企對接等服務，並為未來潛在的產業投資機會做好鋪墊。

Part.結語

隨着產業園區行業發展得越來越成熟，無論是百萬方的大型園區，還是10萬方左右的小型園區，都有機會在市場中找到自己的位置。

中小園區生存的關鍵法則在於，冷靜評估自身所處的競合環境，在控製風險的情況下采取合適的發展策略。如果能夠積極借助外界的力量，搭上產業發展的順風車，那麼中小園區也一樣能活得很好。

來源：明源不動產研究院

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