產業園區空置率驚人，該怎麼辦

2024-08-08 17:37:55 233

聽招商朋友聊到招商狀況，似乎不太樂觀，工業廠房亦是如此。

不少地方積極推動製造業回歸，工業廠房的熱度持續走高，數量翻倍增長。

然而，一大批工業廠房湧入市場後，卻沒有達到理想的去化效果。

這究竟是怎麼回事？

廠房空置率上升原因何在？

前幾年，在製造業回歸大旗下，各地紛紛掀起建設廠房的熱潮。

那時候，許多地方對於產業的認識有點模糊。發展什麼產業？往什麼方向走？都處於摸索階段。

當時的口號就是堅持科技創新，沒有特別具體的方向，更沒有特色園區的概念。

不少地方直接把“科技”、“創新”等寬泛概念，當作園區的定位。在這樣的背景下，一座座科技園和創新園如雨後春筍般湧現。

數據顯示，自2023年起，我國產業園區麵積以每年1.4億平方米的速度增長，預計到2025年，總供應量將突破62億平方米。

但問題是，這樣的增長速度是否真的與實際的產業發展相匹配呢？

隨着全球經濟形勢的變化，不少企業都麵臨着巨大的壓力。他們對於擴產需求變得越來越謹慎，大部分企業選擇把口袋捂緊，持續觀望。

一邊是工業廠房的的大麵積建設，一邊是企業需求不增反減。這種供需之間的不平衡，導致了廠房空置率上升。

換句話說，我們建造了太多的廠房，但真正需要它們的企業卻並不那麼多。

更深層次的原因，在於園區之間的同質化競爭。

無論是生物醫藥、新能源汽車，還是芯片等熱門產業，各地都想要分一杯羹，卻忽視了自身的特色和優勢。這種高度重合的園區定位，讓招商競爭愈加激烈。

以生物醫藥產業為例，過去各地紛紛建設醫藥園區。但由於種種原因，生物醫藥企業的數量並沒有如預期那樣增長。

沒有足夠大的市場“消化”如此大體量的廠房，去化也變得越來越難。

很多生物醫藥產業園，空置率逐漸攀升，有些知名園區的空置率甚至超過了30%。

再加上，各地推行推行工業上樓政策。一些發達城市的未來產業載體供應量，達到了千萬方規模。

在這樣的情況下，各地的招商人員麵臨着巨大的壓力。為了吸引企業入駐，不得不降低門檻，但即便如此，能夠真正招到優質企業的園區仍然不多。

對於這些園區來說，如何有效地利用這些閑置廠房，成為了一個亟待解決的問題。

園區閑置廠房如何高效去化？

首先，需要對園區內的閑置廠房進行全麵摸底。

這就像是進行一次“人口普查”，詳細記錄園區的關鍵信息，包括位置、麵積、數量、結構、配套設施等信息，建立起“數據庫”，並動態管理更新。

比如，園區內共有閑置工業用地多少畝、工業閑置廠房多少平？

通過這一步驟，可以清晰了解到哪些廠房是空閑的，哪些已經得到利用。這樣一來，當有新的企業或項目需求時，就能迅速匹配到合適的廠房資源。

摸清“家底”之後，接下來要明確產業園區的定位，並梳理出完整的產業鏈。

很多時候，園區閑置可能是因為設計定位不夠明確，或者是廠房層高或配套等難以滿足現有產業需求，亦或是經驗方式不善等因素。

大家可以根據閑置廠房“數據庫”中的信息，找出園區經營根本問題，然後結合本地資源稟賦和發展實際，進行更為細致的定位規劃。

對於大型產業園區，可以把定位的顆粒度放大一些，自己來培植一條相對完整的產業鏈。

如果所在區域，已經圍繞某一個或幾個行業，形成了較為完備的產業鏈，園區便可以該產業為切入點進一步拓展領域，並向產業鏈的上、下遊滲透。

同時，還可以發揮龍頭企業的牽引作用，吸引更多企業入駐，讓“沉睡資源”煥發新氣象。

而對於規模較小的園區，就需要在產業鏈的上中下遊，細化自己的定位了。

如果當地優勢產業的規模足夠大，可以為單一產業、甚至是某一家龍頭企業，專門打造成配套產業園。還可以根據市場客群分析規劃建設園區，聚焦特定產業需求，打造“小而精”的特色產業園。

當然，僅明確定位還不夠，還需要根據閑置廠房特點，量體裁衣做好二次招商。

具體來講，就是對廠房現有建築和設施的改造升級，打造成為新的產業平台，以提升其功能和價值，從而吸引新興產業的入駐。

以北上海生物醫藥產業園為例，鏢榮地塊曾因經營管理不善，該地塊企業在關閉停廠後，一直處於閑置狀態。
對此，管委會積極介入，與該地塊原有主體上海鏢榮實業有限公司溝通，鼓勵他們向生物醫藥行業轉型，並對原廠房進行定製化改建。
園區圍繞服務重大招引項目，對閑置廠房精準盤活與供給，並在鏢榮地塊的一期廠房中引入惠永高端製劑項目。
鏢榮地塊原規劃容積率僅1.6，高度僅16米，不符合新項目需求。園區與業主合作，對規劃進行調整：容積率提高至2.0，建築高度也增至30米。這一係列改變，不僅成功將鏢榮地塊一期廠房建設成為生物醫藥GMP標準廠房，也極大地改變了原有的低端產業布局。

此外，租賃+改造也是盤活閑置廠房的有效方式。

這樣不僅能夠降低企業前期拿地投入成本，也能提升閑置廠房的利用效率和產出效益。

以四川內江為例，通過國有平台公司，內江市興展光電有限公司，通過租賃的形式入駐原內江海德科技有限公司舊廠房。

他們不僅將舊廠房改造翻新成新的生產車間，更在短短三個月時間內就順利投產，去年年產值達6000萬元。

園區產業集聚如何推動項目落地？

閑置土地和廠房的盤活和再利用，需要久久為功。

對於新建設的園區而言，如何從源頭上避免陷入“沉睡資產”的困境，推動更多項目落地呢？

在這方麵，位於烏魯木齊經濟技術開發區（頭屯河區）的建投兩河產業園，為我們提供了一個生動案例。

該園區憑借獨特的地理和產業優勢，在承接高端裝備製造、汽車零配件和新能源新材料等產業上展現出強大吸引力。

烏魯木齊經濟技術開發區（頭屯河區）集聚了一批龍頭企業引領的代表產業，比如東風、陝汽、廣汽為代表的汽車製造產業，形成完整的上下遊產業鏈，為後續入駐延鏈企業提供便利。

在配套設施方麵，不論從消防匹配度、廠房采光設計、地麵承重能力還是整體美觀度，園區均嚴格按照行業標準進行打造。

然而，硬件設施隻是基礎，如何將這些優勢轉化為實際招商成果才是關鍵。在這個階段，難免會遇到各種難題。畢竟，不是每一個園區都是招商專家。

為盡快駛入產業發展快車道，建投兩河產業園選擇借助專業的市場化招商機構，來渡過這個關鍵階段。

他們借助其“互聯網+大數據+招商”優勢，並結合本地發展特色，開展補鏈、強鏈、延鏈招商。

在這個過程中，充分利用項目庫資源，進行優中擇優，篩選出引進科技水平高、產業關聯緊密、產出效益好的優質項目，極大地提升了招商的精準度和效率。

短短兩個月，義齒製造、君彥新能源項目等5大項目相繼落戶建投兩河產業園，產業集聚效應日益凸顯。

不僅如此，高淳經開區等多家以醫療器械為主的產業園，也成功吸引米切爾、東軟醫療、利奧電子、威諾克等多個引領性優質企業入駐，涉及高端裝備製造、智能製造和智能醫療等領域。

寫在最後

麵對新的市場環境，園區需要需回歸理性，以專業化的視角和數字化的手段來推動招商工作。

隻有這樣，推動更多優質項目順利落地，讓園區能夠煥發出勃勃生機。

來源：穀川聯行

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