香港東信產業集團有限公司 版權所有 2020-2025
本站涵蓋的內容、圖片等演示數據,部分未能與原作者取得聯系。若涉及版權問題,請聯系我們刪除!
產業園區目前是各地關注的焦點,也是平台公司市場化轉型的重要業務領域,其重要性毋庸置疑。
但高周轉時代早已過去。隨着大環境的變化,產業園區進入了存量時代,空置率不斷增高,去化難度不斷增加,招商難度不斷增大,傳統收租金的房東、二房東模式難以為繼,讓參與其中的平台公司轉型迫在眉睫。
在“管委會+公司”改革中,一項核心內容是平台公司的轉型升級。平台公司如何參與產業園區的發展,如何尋找新模式與業務增長點?
在新時代下,平台公司如逆水行舟,不進則退,必須要眼光長遠、加快戰略布局。這需要平台公司的戰略重塑與發展模式調整。從戰略角度講,平台公司要解決三個問題:功能、模式、業務。
第一,功能問題。
曆史上,平台公司的功能是二業主、二房東的功能,在園區的開發和運營上承擔了大量的委托代建和出租出售工作,其本質是基於土地財政的投融資平台功能。
但現在形勢變了。平台公司在產業園區上要承擔三大功能。一是對接政府的產業功能,以產業園區為載體與手段解決區域產業發展問題,同時提升土地價值、培育稅源。二是對企業的培育與扶持功能,以空間載體與企業服務協同地方政府營造良好的營商環境與企業發展土壤,推動企業成長。三是對自身的發展質效提升功能,通過產業園區投資運營,獲得穩定的收入、利潤、經營現金流,提升公司的市場化水平,並在債券市場上通過業務調整評級增信、獲得新增融資空間。
第二,模式問題。
曆史上,平台公司在產業園區上是以傳統的重資產模式為主,主要參與的環節就是投資建設,以投資帶建設、以建設帶運營,顯然是“頭重腳輕”、“重投資輕運營”的項目模式,指令性明顯,市場化特征較弱,債務包袱重、融資壓力大、經濟效益低、對產業發展的價值貢獻有限。
這種傳統重資產模式在新形勢下已經難以為繼。從發展趨勢看,平台公司要從重資產模式向輕重結合模式甚至輕資產模式轉型,強化產業服務和企業服務功能,成為產業園區全生命周期運營商,從空間經營向時間經營轉變,建立產業鏈、技術鏈、資本鏈、服務鏈四位一體的大產業平台模式,真正為產業聚集、新質生產力培育做出貢獻。
第三,業務問題。
傳統上,平台公司是坐地收租模式,而園區運營、服務則從業務角度講體量小、貢獻小,是典型的“守着金飯碗要飯吃”,對最有價值的產業招商、產業服務、創業孵化、產業投資等業務缺乏布局、缺乏專業能力和專業隊伍,導致既無法滿足產業發展的需求,也無法分享產業發展的成果。
在新時代,平台公司的業務結構必須要做重大調整,要加快布局產業招商、園區運營、企業服務、產業投資等業務,前瞻性布局產業公共技術服務、數字經濟、雙碳經濟等業務,從而形成輕重結合的業務結構,既能實現資產保值增值,又能實現穩定的收益,增強造血能力。
顯然,在產業園區發展的新時代,平台公司既要當好房東,又要做好股東,既要要租金,也要收服務費,更要投資收益,輕重結合發展。
01
隻收租金的房東,那是有什麼就出租什麼,能收到租金就萬事大吉,至於產業生態怎麼構建、企業服務怎麼提升,運營體係怎麼提高效率,那其實不是關注的重點。 但當前,平台公司想要成功轉型升級,就必須有產業眼光、服務意識,否則談轉型就是空話假話。 如何做好產業園區運營,其核心在服務,其模式是產業空間載體運營和產業服務相結合的硬件、軟件雙係統搭建。 產業園區的最終目標,是實現成功招商,推動產業聚集與產業轉型升級。企業為什麼要來?企業為什麼能安心留下?這就需要解決企業願意來、能留下、能發展的幾個要素。因此,平台公司的產業園區運營要做好以下四類要素的運營: 第一,政策要素。 所謂政策要素,是指當地政府、管委會在產業發展、招商引資等方麵的政策組合。其主導權往往在當地政府、管委會及其主管部門。政策是否有競爭力,這直接關係到產業園區招商及發展能否成功。 在政策要素上,平台公司要起到兩方麵作用。一方麵是要組合好、利用好產業扶持、獎補政策、人才引育、科技創新獎勵等各方麵的政策。另一方麵,這些政策往往需要平台公司最後兌現、落實,要與當地政府、管委會建立市場化交易機製,包括獎補政策的兌現機製、租金優惠政策的兌現機製等。 第二,空間載體要素。 所謂空間載體,主要是指產業園區裏的硬件設施設備。早期的產業園區空間載體主要是廠房、倉庫等生產空間,現在空間載體已經逐漸向複合化、職住平衡轉變,以產業為中心,產城融合,提供生產、研發、辦公、商業、居住等產業綜合空間。 在空間載體上,平台公司要成為產業園區的開發商,解決融資和投資問題,同時也可以通過合作、合資等方式以輕資產輸出方式合作開發。同時,平台公司必須要與當地政府、管委會密切協同,掌握一定的土地資源,方便與後續招商工作銜接。 第三,企業環境要素。 所謂的企業環境要素,就是指企業發展所需要的服務。這對平台公司來說往往麵臨着成本高、收入低的現實問題。但企業服務本身是引流類業務,當然經營好了也可以是現金流業務。 對於平台公司來說,成為企業服務商是關係全產業鏈運營的核心。隻有企業服務做好了,企業才能引得來、留得住、發展好。為此,依托空間載體,平台公司應該圍繞企業發展所需要的招商、物業、餐飲、人才公寓、商業配套等打造專業化的服務能力與服務隊伍。 第四,產業升級要素。 所謂產業升級要素,是圍繞整個產業集群打造與產業轉型升級而提供的產業要素服務,針對的不是單個企業,而是整個產業,是產業公共服務商。 產業升級服務可以圍繞產業園區提供公共的技術研發平台、金融、倉儲物流、能源管理、人力資源等集成化、平台化服務,以推動產業聚集發展,形成有競爭力的產業鏈,打造產業生態。 在當前產業園區發展中,有三類服務作為產業增值服務,對於產業發展至關重要,要加快布局: 第一,金融服務。 金融服務包括麵向企業和個人的金融服務,需求日益增長,對產業園區發展極為重要。平台公司應積極與金融機構、類金融機構合作,搭建小額貸、擔保、融資租賃、商業保理等適合自身發展的金融類金融業務,發展融資對接、投資谘詢、財務顧問等業務,創新各類金融類金融產品,解決企業融資難的問題。 第二,人才服務。 人力資源服務是核心服務,也是產業園區運營必須要提供的服務類型。平台公司要從基礎的勞務派遣、勞務外包等人力資源服務向高端人才引進、人才培養、人事外包等人才服務轉型,增強對企業發展的人才支撐力度。 第三,技術服務。 技術創新是產業發展的引擎,也是產業園區競爭力的來源之一。因此,要以技術創新為抓手,在技術創新公共平台打造及運營、技術創新服務體係建設、技術創新人才隊伍培養等方麵提供服務,推動傳統產業升級與戰略性新興產業、未來產業打造。 當然,產業運營與服務並不是平台公司的長項,運營服務體係的打造需要長期的努力、需要專業隊伍的培養,但更需要理念的轉變。 第一,從生產服務向複合服務轉型。 從簡單為生產提供配套的廠房、倉庫等工業地產模式向產城融合模式轉型。平台公司在產業園區的投資建設與運營中要特別注意對人的服務,以人的需求為核心搭建場景化的服務功能,如餐飲住宿、娛樂休閑等生活場景,提升對人才的黏性。 第二,從企業服務向產業服務升級。 從對單個企業的服務向對整體產業服務升級,發育產業級服務體係,提供產業公共服務平台,着力推動技術、資本、人才等產業公共服務要素的聚集,利用物聯網、大數據、人工智能等I推動園區的整體數字化、智能化轉型,打造智慧園區等,並以此推動產業競爭力提升,也推動資產證券化。 成功打造產業園區運營服務體係對平台公司來說極為重要。一方麵,可以實現輕資產運營、改善業務結構,增加市場化業務占比,對於評級增信、融資發債都有很大幫助。另一方麵,可以未來分拆上市或者通過品牌、模式輸出實現價值倍增和複製拓展。 來源:昊樸谘詢