各地的“僵屍園區”，讓人觸目驚心！

近日，央視“焦點訪談”欄目曝光了一個“僵屍園區”，自2011年8月開始建設，至今仍未竣工……

該項目原計劃總投資13億元，但隨後由於多種因素停工，現場人去樓空，爛尾樓房超100多座，37萬平方米土地閑置已10年。

記者在一份《濱海新區一本賬閑置土地及超期開竣工項目明細》中發現，整個濱海新區，截至2023年9月，除這個項目外，逾期竣工導致土地長期低效利用，閑置的工礦倉儲用地達到130宗，麵積達到1100公頃。有的地塊占地麵積達到40.4公頃，逾期已超過10年…… 

美國版本的“僵屍園區”

工業倉儲用地的閑置這麼高，普通的辦公樓閑置也不會低。

而在大洋彼岸的美國，因為做得早，經曆的周期多，郊區的產業園區成了鬼城，也不是啥新鮮事兒。

2015年，華盛頓郵報報道了一個距離美國政治中心華盛頓隻有4英裏的北貝塞斯達（North Bethesda）的辦公園區——

辦公產業園有98.7％的空置率。

整個園區平常隻有一個人：保安

辦公園區始建於1989年，其中一棟是有色玻璃和米色混凝土的建築。由於最大的租戶國立衛生研究院及其承包商因為租約到期而退了租。緊接着在2014年，園區現金流出現問題，接下來便是不得不拋售的命運。

而在整個大華盛頓地區，有7150萬平方英尺（664萬平米）的空置辦公空間，其中大部分空置都來源於產業園區。 

這是一個什麼概念呢？

這些可不是倉儲物流工業，這些就是辦公——相當於16棟空置的上海中心！

2022年，紐約時報報道了空蕩蕩的新澤西州韋恩市的玩具反鬥城(Toys“R”Us)全球總部——這個場地是美國企業總部的典型代表：

占地200英畝的總部和50英畝的研究園區，園區內還有占地3英畝、樹冠環繞的專用辦公區。

但這兒麵臨着高達85%的空置率，數百個寬敞的隔間——與現在企業們偏愛的開放式辦公形成鮮明對比，隔間擁有更多的隱私和專注空間——但如今也都空空如也。

自從新冠疫情爆發和人們轉為居家辦公以來，許多地方幾乎空無一人。有些郊區辦公園區內直接成了鬼城。

羅格斯大學愛德華·布勞斯坦規劃與公共政策學院名譽院長、經濟學家詹姆斯·休斯在近期2024年調研了不少園區後表示：

過時的產品

深入分析，美國很多空置的園區其實都是上個世紀1.0的產品——

從1941年開始，AT＆T等公司開創了“企業總部園區”(corporate campuses)的概念，帶火了辦公園區這一產品，不少有眼光的房地產公司看到並緊緊抓住這個趨勢，開始在郊區半郊區複製辦公園區，而複製本身並不難：

設計遵循“完全可預測”，“熟悉”，“不變”，“分開獨立”，“效率”，園區更多的僅僅是一個空間，而且每個園區都長得一個模樣。

園區的辦公建築被地麵停車場包圍，景觀作為街道緩衝，兩三層高的方盒子快速成為標準產品——園區可以輕鬆適用於從芯片到軟件的各種新行業。

這類標準產品可以快速獲得融資，建造，租賃和修繕，非常適合快速擴張的初創公司；而如果公司不幸倒閉或被收購，標準化的空間也可迅速被市場消化。

更妙的是，當時美國很多郊區麵臨財政壓力，需要搞創收，而郊區辦公園區給郊區政府送來了很多小錢錢。但為了保證郊區園區與住宅彼此不打擾，對景觀緩衝區、建築物高度和FAR，特別是停車比率做了很“嚴格”的規定，比如，每 1000 平方英尺(92平米)需要配2.5 到 3 個停車位（真的是地廣+人稀啊）

總之，這些投機郊區的辦公園區的開發商賺得盆滿缽滿，也快速將郊區辦公園區模板複製到了每一個角落——跟我們的百米住宅有的一拚。

然而，隨着時間的推移，人類進入到“智本時代”，生產製造慢慢地轉交給人工智能，人類的價值越來越體現在“創新”與“創造力”上。

工作場所的需求發生了巨大變化：現代企業越來越傾向於靈活、開放的辦公空間，強調團隊合作和快速交流的便利性；強調企業位置對於吸引與留住人才的能力(疫情以來，科技巨頭們基本上就沒有落下任何一個有人才聚集的城市/城市都市區)。

同時，年輕人想要城市化的生活與工作方式：“有各種規模的企業和教育機構，有草根創業公司和學校醫院等，開發模式是混合的，這裏適合步行、騎自行車，交通非常便捷，金融係統也很發達，生活多姿多彩，充滿活力”。

如果大家的辦公方式回不到“郊區型的辦公園區”，那這裏自然就會過時。

而巨頭們疫情期間在城市下注的表現說明，科技公司認為它需要的人才，不會逃離城市。科技公司需要大量具有創造性，創新性和對新思想開放的員工，而這些年輕人，會更加容易被城市吸引。

好的城市本身就具有“配套多樣性、空間多樣性、服務多樣性、生態多樣性”。並且還有文化多樣性及便利的居住空間，很多巨頭選擇城市後，就把配套的錢省下來招更多更好的員工。

其實對於任何地區來說，最主要功能(之一)就是創新。

在一個規模足夠大，能集聚了各種各樣的人才和專業知識進行交流和合作的地方，同時，這個地方存在各個要素(資金技術人才)，其流動和獲取也更便捷，完善的生態網絡為創新者提供了豐富的資源和支持，使創意能夠更快速地轉化為成果落地。

那如何具備能不斷孕育創新的環境？而其核心特征就是——

1，空間多元

空間多元是基礎。傳統上的郊區園區都是單一功能的模式，還是美食荒漠，但現在這種產品已經不再適應工作方式的變化，空間的多元化是關鍵——

在我們之前的文章中提到，生活-工作-娛樂（LWP）開發項目越來越受歡迎，因為它們比典型的社區更具優勢。

人是一切的根本。有了穩定的人流，人們對未來的信心就在。

有了人，就有基礎再圍繞人的需求，提升公共設施，如公園、學校和醫療機構等，以吸引更多家庭定居，不斷地自生長，從而提高區域的韌性與吸引力。

當然，這個工作超越了園區自己的層麵，更多地需要使用片區思維來考慮——

增加活力，增加人流，人流約等於現金流。

2， 功能多元

Jacobs在她的著作《美國大城市的生與死》中寫道：城市社區設計有多種功能用途（即住宅和工作場所以及商店，酒吧，公園和市政建築的組合）和充滿活力的活動人行道生活……對居民的個人幸福產生積極影響。

她相信，功能更多元的社區，是一個更加幸福的社區。

功能多元在空間多元的基礎上更進了一步——在同一個地塊，甚至同一個空間內，有多種功能用途。

長期研究公共空間場景營造的PPS提出了“Power of 10+”這一概念，理念非常簡單，卻蘊含着巨大的力量：當一個場所能給出超過10個令人着迷的理由，吸引人們前來訪問，它必將煥發出蓬勃的生命力。

多元混合的設計策略更能帶來豐富、獨特、有趣和安全的場景體驗，它自然而然地促進了人們的連接，也為人們的創新帶來了更多的靈感，吸引更多的人才與產業。而這就可以延伸說到第三個多元——

3，產業多元

產業多元指一個地區或城市的經濟結構包含多個不同的產業和行業，而不依賴於單一的產業。

當其中一個行業或產業受到衝擊時，其他行業和領域可以提供穩定性和支持，使得市中心更好地應對外部衝擊和經濟波動，提高韌性和抗風險能力。

同時，多元化的經濟結構和產業生態係統可以為創新提供更多的機會，當不同領域的人才和企業聚集在中心，更容易建立具有互補性的創新集群，生發更多的合作與交流，從而創造下一個創新機會。

的確，一個地區的發展會側重於某些優勢產業集群，但不能抑製其他產業生長的可能性，而且在允許的條件下，盡量用“多條腿走路”。

一個地區活力以及潛力，取決於產業多元混合度。

在我們看來，這句話的每個詞都指向“多元”。

城市的本質是網絡，一方麵是人的網絡，另一方麵是地理上的網絡。這並不是資源的堆砌，而是要將人的網絡與地理網絡有機地疊放在一起，用空間及體驗吸引人才，營造創新產業，培育創新生態——這也是城市競爭的秘訣。

來源:TOP創新區研究院