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近日,央視“焦點訪談”欄目曝光了一個“僵屍園區”,自2011年8月開始建設,至今仍未竣工……
該項目原計劃總投資13億元,但隨後由於多種因素停工,現場人去樓空,爛尾樓房超100多座,37萬平方米土地閑置已10年。
記者在一份《濱海新區一本賬閑置土地及超期開竣工項目明細》中發現,整個濱海新區,截至2023年9月,除這個項目外,逾期竣工導致土地長期低效利用,閑置的工礦倉儲用地達到130宗,麵積達到1100公頃。有的地塊占地麵積達到40.4公頃,逾期已超過10年……
美國版本的“僵屍園區”
工業倉儲用地的閑置這麼高,普通的辦公樓閑置也不會低。
而在大洋彼岸的美國,因為做得早,經曆的周期多,郊區的產業園區成了鬼城,也不是啥新鮮事兒。
2015年,華盛頓郵報報道了一個距離美國政治中心華盛頓隻有4英裏的北貝塞斯達(North Bethesda)的辦公園區——
辦公產業園有98.7%的空置率。
整個園區平常隻有一個人:保安
辦公園區始建於1989年,其中一棟是有色玻璃和米色混凝土的建築。由於最大的租戶國立衛生研究院及其承包商因為租約到期而退了租。緊接着在2014年,園區現金流出現問題,接下來便是不得不拋售的命運。
而在整個大華盛頓地區,有7150萬平方英尺(664萬平米)的空置辦公空間,其中大部分空置都來源於產業園區。
這是一個什麼概念呢?
這些可不是倉儲物流工業,這些就是辦公——相當於16棟空置的上海中心!
2022年,紐約時報報道了空蕩蕩的新澤西州韋恩市的玩具反鬥城(Toys“R”Us)全球總部——這個場地是美國企業總部的典型代表:
占地200英畝的總部和50英畝的研究園區,園區內還有占地3英畝、樹冠環繞的專用辦公區。
但這兒麵臨着高達85%的空置率,數百個寬敞的隔間——與現在企業們偏愛的開放式辦公形成鮮明對比,隔間擁有更多的隱私和專注空間——但如今也都空空如也。
自從新冠疫情爆發和人們轉為居家辦公以來,許多地方幾乎空無一人。有些郊區辦公園區內直接成了鬼城。
羅格斯大學愛德華·布勞斯坦規劃與公共政策學院名譽院長、經濟學家詹姆斯·休斯在近期2024年調研了不少園區後表示:
過時的產品
深入分析,美國很多空置的園區其實都是上個世紀1.0的產品——
從1941年開始,AT&T等公司開創了“企業總部園區”(corporate campuses)的概念,帶火了辦公園區這一產品,不少有眼光的房地產公司看到並緊緊抓住這個趨勢,開始在郊區半郊區複製辦公園區,而複製本身並不難:
設計遵循“完全可預測”,“熟悉”,“不變”,“分開獨立”,“效率”,園區更多的僅僅是一個空間,而且每個園區都長得一個模樣。
園區的辦公建築被地麵停車場包圍,景觀作為街道緩衝,兩三層高的方盒子快速成為標準產品——園區可以輕鬆適用於從芯片到軟件的各種新行業。
這類標準產品可以快速獲得融資,建造,租賃和修繕,非常適合快速擴張的初創公司;而如果公司不幸倒閉或被收購,標準化的空間也可迅速被市場消化。
更妙的是,當時美國很多郊區麵臨財政壓力,需要搞創收,而郊區辦公園區給郊區政府送來了很多小錢錢。但為了保證郊區園區與住宅彼此不打擾,對景觀緩衝區、建築物高度和FAR,特別是停車比率做了很“嚴格”的規定,比如,每 1000 平方英尺(92平米)需要配2.5 到 3 個停車位(真的是地廣+人稀啊)
總之,這些投機郊區的辦公園區的開發商賺得盆滿缽滿,也快速將郊區辦公園區模板複製到了每一個角落——跟我們的百米住宅有的一拚。
然而,隨着時間的推移,人類進入到“智本時代”,生產製造慢慢地轉交給人工智能,人類的價值越來越體現在“創新”與“創造力”上。
工作場所的需求發生了巨大變化:現代企業越來越傾向於靈活、開放的辦公空間,強調團隊合作和快速交流的便利性;強調企業位置對於吸引與留住人才的能力(疫情以來,科技巨頭們基本上就沒有落下任何一個有人才聚集的城市/城市都市區)。
同時,年輕人想要城市化的生活與工作方式:“有各種規模的企業和教育機構,有草根創業公司和學校醫院等,開發模式是混合的,這裏適合步行、騎自行車,交通非常便捷,金融係統也很發達,生活多姿多彩,充滿活力”。
如果大家的辦公方式回不到“郊區型的辦公園區”,那這裏自然就會過時。
而巨頭們疫情期間在城市下注的表現說明,科技公司認為它需要的人才,不會逃離城市。科技公司需要大量具有創造性,創新性和對新思想開放的員工,而這些年輕人,會更加容易被城市吸引。
好的城市本身就具有“配套多樣性、空間多樣性、服務多樣性、生態多樣性”。並且還有文化多樣性及便利的居住空間,很多巨頭選擇城市後,就把配套的錢省下來招更多更好的員工。
其實對於任何地區來說,最主要功能(之一)就是創新。
在一個規模足夠大,能集聚了各種各樣的人才和專業知識進行交流和合作的地方,同時,這個地方存在各個要素(資金技術人才),其流動和獲取也更便捷,完善的生態網絡為創新者提供了豐富的資源和支持,使創意能夠更快速地轉化為成果落地。
那如何具備能不斷孕育創新的環境?而其核心特征就是——
1,空間多元
空間多元是基礎。傳統上的郊區園區都是單一功能的模式,還是美食荒漠,但現在這種產品已經不再適應工作方式的變化,空間的多元化是關鍵——
在我們之前的文章中提到,生活-工作-娛樂(LWP)開發項目越來越受歡迎,因為它們比典型的社區更具優勢。
人是一切的根本。有了穩定的人流,人們對未來的信心就在。
有了人,就有基礎再圍繞人的需求,提升公共設施,如公園、學校和醫療機構等,以吸引更多家庭定居,不斷地自生長,從而提高區域的韌性與吸引力。
當然,這個工作超越了園區自己的層麵,更多地需要使用片區思維來考慮——
增加活力,增加人流,人流約等於現金流。
2, 功能多元
Jacobs在她的著作《美國大城市的生與死》中寫道:城市社區設計有多種功能用途(即住宅和工作場所以及商店,酒吧,公園和市政建築的組合)和充滿活力的活動人行道生活……對居民的個人幸福產生積極影響。
她相信,功能更多元的社區,是一個更加幸福的社區。
功能多元在空間多元的基礎上更進了一步——在同一個地塊,甚至同一個空間內,有多種功能用途。
長期研究公共空間場景營造的PPS提出了“Power of 10+”這一概念,理念非常簡單,卻蘊含着巨大的力量:當一個場所能給出超過10個令人着迷的理由,吸引人們前來訪問,它必將煥發出蓬勃的生命力。
多元混合的設計策略更能帶來豐富、獨特、有趣和安全的場景體驗,它自然而然地促進了人們的連接,也為人們的創新帶來了更多的靈感,吸引更多的人才與產業。而這就可以延伸說到第三個多元——
3,產業多元
產業多元指一個地區或城市的經濟結構包含多個不同的產業和行業,而不依賴於單一的產業。
當其中一個行業或產業受到衝擊時,其他行業和領域可以提供穩定性和支持,使得市中心更好地應對外部衝擊和經濟波動,提高韌性和抗風險能力。
同時,多元化的經濟結構和產業生態係統可以為創新提供更多的機會,當不同領域的人才和企業聚集在中心,更容易建立具有互補性的創新集群,生發更多的合作與交流,從而創造下一個創新機會。
的確,一個地區的發展會側重於某些優勢產業集群,但不能抑製其他產業生長的可能性,而且在允許的條件下,盡量用“多條腿走路”。
一個地區活力以及潛力,取決於產業多元混合度。
在我們看來,這句話的每個詞都指向“多元”。
城市的本質是網絡,一方麵是人的網絡,另一方麵是地理上的網絡。這並不是資源的堆砌,而是要將人的網絡與地理網絡有機地疊放在一起,用空間及體驗吸引人才,營造創新產業,培育創新生態——這也是城市競爭的秘訣。
來源:TOP創新區研究院