存量盤活，終於找到了新出路

在此背景下，如何盤活這些存量資產，成為了當前各地政府及相關企業的重要任務。因為，盤活存量資產可以有效防範化解地方政府隱性債務風險，還能降低企業資產負債水平，也是提升再投資能力的重要途徑。

作為盤活存量資產的重要方式之一，近年來，通過改變存量資產用途，讓存量變增量越來越受重視。很多耳熟能詳的文化創意園、體娛樂園，以及奢侈酒店、特色小鎮等，就是通過該方式盤活而來。

說到文化創意園，就會想到北京798藝術區，深圳華僑城創意文化園等這些知名IP。但很多人也許不知道，798藝術區的前身是華北無線電器材聯合廠，深圳華僑城創意文化園的前身是上世紀“三來一補”廠房聚集地所在的東部工業區。

事實上，很多文化創意園都是由工業遺產、老舊廠房改造而來。主要基於以下原因：

一是曆史與文化價值保留。老舊廠房往往承載着一個地區的工業曆史和文化遺產，通過改造再利用，可以有效保存這些具有時代印記的建築，避免曆史遺跡的消失，同時賦予其新的生命力。

二是空間資源的高效利用。工業遺產通常擁有寬敞的室內空間、高挑的天花板以及獨特的結構特點，這些特質非常適合改造成工作室、展覽廳、藝術工作室等創意產業所需的開放和靈活空間。

三是成本效益。相比於新建項目，改造現有老舊建築通常成本較低。原有結構的再利用減少了建築材料的需求和廢棄物的產生，符合可持續發展理念。

雖然由工業遺產、老廠區改造的文創園，大多是集文化藝術、創意設計、商務休閑等功能於一體的綜合體，但也保留了曆史文化遺跡，以及突出了在地性。

武漢漢陽造文化創意產業園是由原824廠改造，由武漢市漢陽區政府與上海致盛集團合作推動，是地方政府和民營企業合力打造的標誌性項目。此類合作模式在中國多地的城市發展中較為常見，通過引入外部資本和技術，結合本地特色和政策扶持，實現了從傳統產業向現代服務業、文化創意產業等新型業態的轉型，為城市帶來了新的活力和經濟增長點。

漢陽造文化創意產業園代表了從洋務運動時期兵工廠到現代化文化創意產業園的轉變，保留漢陽作為老工業基地的曆史韻味，同時為其注入新的文化創意元素，使之成為富有活力的新地標。

不過，隨着城市的發展，以及Z世代的興起，這個初代網紅已經稍顯落後了。

目前，漢陽造整個園區正在進行新的升級改造，園區一期將升級形成數字廣告設計產業園，二期定位數字新媒體產業園。建成後將形成“產、學、遊”為一體的“廣告產業園+工業文化+旅遊”的新模式。

麵對快速變化的市場與人群，尤其是年輕消費群體，文創園需要不斷迭代更新觀念與方法，才能不被淘汰。

盤活存量資產，重點在於“活”，與文旅結合起來，可能是達成這一目的的最好方式。重慶開埠遺址公園，自2023年9月28日開園以來，累計到園人數逾70萬人次，逐漸成為南濱路上的城市文旅新品牌。

它的前身是立德樂洋行舊址群，重慶市地產集團創新采用以“文物修複+產業導入+市場運作”的方式，強化運營服務，引入多元業態，打造出集陳列館、特色商業、文化旅遊於一體的複合型城市公園。實現了對文物建築的有機更新、對國有資產的有效盤活。

項目在盤活國有資產的同時，還帶動了附近龍門路商業業態的主動更新，自發升級迭代出現文創、咖啡廳、書吧等新潮業態，片區人氣、活力逐步提升。

這是重慶市“三攻堅一盤活”戰略的成果，市屬重點國有企業和區屬國有企業則是推動改革的“主力軍”，從而形成可借鑒、可推廣的改革經驗。

這個五一，重慶永川區的茶山竹海旅遊景區的星空露營基地正式對外營業，基地位於景區核心地段，前身是景區廢棄辦公場所和采石場。據金台資訊報道，五一期間，該基地就接待遊客2000人次，營業收入超過20萬元。

這是典型的“變廢為寶”的做法，把存量變為了增量。該基地的一整套打造理念十分成熟。

首先，突出在地性。基於茶山竹海的自然資源，把觀星、露營、演藝、露天電影等融入到其中，形成了複合生態。

其次，考慮了可持續性問題。永川在新一輪的國土空間規劃和森林公園規劃時，還對該片區做了進一步的思考，今後露營基地會與帶子山定向越野基地和金盆湖等景點統籌發展，讓國資國企更好提質增效。

很多文旅項目的失敗，原因之一就是從項目初始階段沒有深思熟慮，沒有充分考慮項目的定位、切入點、依托產業、實施路徑以及成本預算等核心要素。

除了被改造為文創園，也有很多存量資產被改造為了其他用途的項目，有些老舊商業綜合體轉型升級為了公園、社區，進階為了城市新地標。

老舊工業廠區被改造為社區和公園，已經成為了盤活存量資產的趨勢，這背後有多重因素驅動：

一是隨着城市化進程的深入，原先位於城市中心或周邊的工業區由於產業升級、環保要求提升等原因逐漸失去原有功能，改造為社區和公園能有效優化城市空間布局，提高土地使用效率。

二是工業生產往往伴隨着環境汙染問題，老舊工業區的改造有助於消除汙染源，通過生態修複技術轉變為綠色空間，改善城市生態環境。

三是老舊工業區的改造通常伴隨着產業結構的調整，通過引入商業、文化、創意等新型業態，促進經濟轉型升級，激活地區經濟活力。

這種改造方式，在我國以及國際上都極為常見。

上海徐家彙公園，位於上海市中心，原址為大中華橡膠廠等工業用地，大中華橡膠廠是中國最早的大型橡膠工業企業之一，曾是中國第一條輪胎的生產地。

隨着城市規劃和發展需要，這片區域經曆了重大轉變，改造後成為融合自然景觀、曆史文化展示和市民休閑於一體的都市綠洲。徐家彙公園的建設始於2001年，它巧妙地保留了部分工業遺跡作為曆史記憶，如原廠的煙囪，同時引入了豐富的綠色植被、水體和公共設施，使之成為一個集自然生態、曆史文化和休閑娛樂為一體的現代城市公園，成為上海城市更新和文化遺產保護的典範之一。

工業遺產承載着城市的曆史記憶和工業文化，將其改造為公園和社區，在保留原有工業風貌的基礎上融入現代設計理念，既是對曆史文化的傳承，也是對城市創新精神的展現。

蘋果公司在英國的最新總部，位於倫敦巴特西發電站。巴特西發電站建於20世紀30年代，曾是英國倫敦的一座大型火力發電站，位於泰晤士河南岸的巴特西區。在停止發電後，它成為了倫敦的一個知名地標，但長時間處於廢棄狀態。

經過多年的閑置，巴特西發電站開始了一場規模宏大的改造工程。改造後的巴特西發電站不再僅僅是一個工業遺址，而是變成了一個集合住宅、商業、休閑和文化功能的綜合社區。

除了商業和住宅用途，項目還着重於創建公園和公共綠地，為當地居民和遊客提供休閑娛樂的場所，同時也保持了與泰晤士河的聯係，強化了自然與城市的和諧共生。

整個項目耗資巨大，過程長達10年。據英國《金融時報》報道，投資方（包括馬來西亞的公司和財團）已投入約90億英鎊來開發和翻新發電站及其周圍42英畝的土地。通過這次轉型，巴特西發電站不僅重獲新生，而且成為了城市複興和工業遺產再利用的全球典範。

將老舊工業遺跡改造為綜合社區，既符合可持續發展的理念，也體現了城市更新的創新實踐。

此外，相比於傳統的存量改造，這是一項集曆史傳承、環境保護、功能創新與社區共建於一體的綜合性挑戰。

需謹慎平衡曆史文化保護與現代功能需求，通過細致的環境治理、合理的規劃布局、充分的公眾參與、穩健的資金運作及嚴格的法律法規遵守，實現從工業遺存到宜居、活力、可持續發展社區的華麗轉身，既喚醒城市記憶，又注入新鮮活力，促進區域經濟與社會文化的全麵振興。

存量資產的改造方向取決於地理位置、原有用途、建築結構、周邊環境以及市場需求等多種因素，如果盲目進行改造，結果肯定不會太理想。

有的工業區、廢舊工廠、倉庫、曆史建築可考慮改造為文化創意園、綜合社區，而有些則可進一步根據其具體條件，改造為豪華酒店、特色小鎮。

王家衛的電影《2046》中，男女主角在昏暗的電梯中初次邂逅，開啟了後續的浪漫篇章。片中的這部古董電梯就位於上海外灘的華爾道夫酒店，已有100多年的曆史。

華爾道夫酒店前身為曆史悠久的上海總會大樓，位於上海外灘核心地帶，曾有着豐富的時代背景，包括在1971年改建為東風飯店，之後還曾作為肯德基的店址。

在經曆了空置期之後，該大樓經過精心的修繕和改造，加入了希爾頓集團旗下，作為亞洲首家華爾道夫酒店重新開業，延續了其作為高端場所的傳統，同時也保留了建築原有的曆史風貌和文化價值。

上海總會大樓向華爾道夫酒店的轉型，不僅是一次建築層麵的改造，更是一次文化、經濟、社會等多維度的複興，為其他類似老舊建築的改造提供了範例，鼓勵更多曆史建築通過創新的方式得到保護和利用，對上海乃至中國的城市發展都具有深遠的影響。

據國家發改委統計，近年來湧現出不少精品特色小鎮，從各省份現有的1600個左右特色小鎮看，共吸納就業人數約440萬人、近幾年累計完成投資約3.5萬億元、年繳納稅收約2800億元，每個特色小鎮累計完成投資平均約21億元、吸納就業人數平均約2700人、繳納稅收每年平均約1.7億元。

至於特色小鎮的建設方式，很多都是由存量資產改造而來。

杭州玉皇山南基金小鎮，就是一個將原有工業遺存、舊倉庫和村落進行改造升級，轉型而成的以金融投資為核心的特色小鎮，對標美國對衝基金天堂格林尼治的基金小鎮。

玉皇山南基金小鎮前身是一個城中村，在成為基金小鎮之前，該地區經曆了從傳統村落到工業及倉儲用途的轉變，再到後來的衰退與改造盤活。2015年5月17日，玉皇山南基金小鎮正式揭牌成立，標誌着這一地區開始了向金融產業集聚區的轉型。

小鎮內不僅有現代化的辦公設施，還融入了江南園林的設計理念，實現了曆史遺跡與現代金融的融合，成為推動區域經濟發展的重要平台。

該小鎮的建立，是我國近年來推進新型城鎮化戰略、促進產業升級和金融創新的一個典型例子。據其官方統計，截至2023年底，杭州玉皇山南基金小鎮入駐金融機構累計資產管理規模約1.2萬億元，累計實現稅收近200億元。

玉皇山南基金小鎮的成功，不僅展示了金融與文化產業融合發展的新模式，也為存量資產盤活、產業升級提供了寶貴的經驗，成為中國新型城鎮化進程中的一個亮點。

來源：明源不動產研究院