產業園區的本質究竟是什麼？

園區的核心價值在哪裏？

如果放在十年前，我會毫不猶豫地告訴你，產業地產，產業為殼，地產為核。什麼產業服務、產業生態，都隻是拿地的噱頭，根本沒辦法盈利，甚至所謂產業地產，也隻是拿地政策牌和敲門磚，實際賺錢還是要歸於地產。

十年過去，時過境遷，如今，靠服務盈利依然困難，地產的路卻已經被堵死了。

在如此困難的情況下，每家園區都麵臨巨大的業績挑戰，不斷有同行發來私信討論該怎麼應對當下市場？除了拚租金、拚渠道、或者躺平，還有啥？

這不禁令我思考，產業園的本質究竟是什麼？

產業地產，和住宅地產、商業地產一樣，都是地產大類的分支，但不同的是，產業地產的收益，太不值得一提了。在房地產的黃金年代，做一個產業項目，收益可能隻是住宅的幾十分之一。

然而，與房地產"短平快"的玩法不同，由於產業地產的特殊性，幹的都是不賺錢的"精細活"。由於各地對產業項目的可售比例、分割單元、受讓對象、出讓年限等規定不盡相同，政策穩定性也不強，所謂的分割銷售更像是在刀口舔血。開發商沉澱巨額資金不說，資金投入匹配和節奏把控也極難把握，房子賣掉賺不了多少，賣不掉可能傾家蕩產。至於其他的"輕資產化"、"精細化運營"、"投資孵化"等，看似高深莫測，但隻有真正做下來，才能深刻領悟其中的艱辛。

更無語的是，沒吃到房地產的大肉，挨打的時候卻一拳沒落下。

政策暴擊疊加經濟下行，讓產業勾地成了偽邏輯。同時，由於大批玩家卷入產業地產賽道，讓行業深陷紅海。很多存量項目苦心經營三五年，出租率、續租率等運營指標剛有起色，板塊內新一代園區立馬閃亮登場，它們不僅硬件條件和空間品質優於老項目，而且大概率以"開盤價"入市；更重要的是，新項目們更懂企業真正想要什麼，比如杭州新開盤的某園區，產業園隻占了50%，其餘都是人才公寓、商業配套，但凡板塊其他園區踩過的坑，都被它機敏地繞開了，這就是後發優勢。

隨着產業地產進入春秋時代，空間早已不是稀缺品。很多同行還停留在空間層麵，認為隻要樓造的漂亮就不會缺少客戶。誠然，好的產品在短時間內的確會有一定競爭力，但自古新人勝舊人，長此以往，必然是死路一條。所以，在物理空間之上，規避紅海競爭的必然是麵對更高層次需求的產品供給。

服務的口號在行業裏已經喊了好多年了，從我14年入行的時候，就曾聽聞各種服務體係、服務平台，說得天花亂墜。但最終能落地的，萬裏挑一。

為什麼園區服務這麼難做，我覺得有幾點原因，其一，2020年之前，產業地產市場就沒怎麼過過苦日子，早些年更是閉着眼睛賺錢，單靠地產就能吃飽，誰還費心費力搞服務？更何況，園區服務需要資源支撐、是要投入的，花一分力氣人人60分，到80分卻要投入一百分，既然如此，花那冤枉錢幹嘛？其二，企業對園區提供的服務也不買賬，對企業來說，你給它提供再多錦上添花的服務，也不及租金降兩毛錢來得實在；其三，行業也確實缺少這方麵的人才，除了一小部分從業者，大部分人的專業水平還處於比較低的階段，既不懂產業、也不懂運營，連企業能享受什麼政策都說不全，更別提基於產業的理解了。最後，我們吃了這麼多年的社會"大鍋飯"，而地產本身也被賦予更多的金融屬性，服務這種階級意識丟失已久。

但在市場下行趨勢中，服務的重要性愈發突出，甚至成為最終決定勝負的關鍵因素。畢竟市麵上園區產品同質化（誰家建得漂亮，一窩蜂的模仿）、品類同質化（市區都是研發辦公、工業區都是廠房）、產業同質化（智能製造、生物醫藥、新能源、新材料、電子信息、數字經濟任選一）現狀短期內無法改變。而當硬件趨同，軟性服務就成了決定性因素。

在筆者看來，有三方麵的服務值得我們去探索。

第一，產業服務

要知道，我們不能創造產業，隻能服務產業。在這樣的情況下，我們必須了解產業，為產業提供服務，與企業共同成長，反過來，產業價值提升又帶來租金的升值，隻有好的產業才會有好的租金價值。因此，現在很多一線園區招商目標已不再是僅僅把園區填滿，也不再是單純關注租金，而是更關心產業未來發展能夠帶來多少高價值企業和高層次人才，通過主題產業集聚，從賺載體的錢轉向賺產業的錢。由於產業形成集聚，園區的整體品質得以提升，產業吸附能力和租金水平也得以增強，園區的商業價值、資產價值便會因此提升。

其次，為產業提供服務，切忌過度關心短期經濟效益。客觀地說，很多促進產業集聚的動作或者活動，在短期內甚至幾年之內，都是沒有辦法體現到租金水平上的，一旦產業集聚真正形成，你才會發現，原來輕舟已過萬重山。

第二，配套服務

事實上，園區的升值密碼，並不在於戶型，也不在於麵積大小，而在於其所綁定的資源和配套帶來租金上漲的累積效應。

比如，傳統的物業服務，包括工程維修、公區清潔、停車管理、安全保障等。但在追求品質服務的今天，客戶對物業的期望已經不僅僅局限於滿足基礎空間保障，增值服務突出，如人文關懷（如入駐為客戶送花籃，擺放小盆栽、雨天遮雨等貼心服務）、文化活動、管家服務、VIP服務等"以人為本"的服務更受客戶歡迎。

商業服務中，普通園區的商業配套有食堂、便利店、文印店等基礎設施，更完善的會設有公寓、銀行、健身房、美容院、咖啡廳等。這些商務配套好比產業園供給園區企業的"福利"，能夠讓企業心無旁騖在園區研發生產。

好的物業服務和商業配套，一是加快租金價格的提升，實質是物業服務和商業氛圍價值的租金加成；二是產生品牌價值，提高客戶的好感度，從而增加招商引資的成功率，提升資產收益率；三是提升內部客戶的體驗，增大以老帶新的可能性，本質上也進一步提升收入。

第三，產業精準服務

深紮某幾個產業的鏈條上，通過專業化、精準化、稀缺化、差異化的運營服務（產業公共服務平台）獲得價值。

比如，對於生物醫藥園區來說，公共技術服務體係是最有含金量的差異點，搭建研發平台、中試平台、供應鏈服務平台，就能夠為企業提供真正有效的服務；在浙大計算機創新技術研究院，由於配套算力中心，園區招商便水到渠成。因為一旦你有了企業必需的稀缺資源，就不是你招商，而是企業要主動來找你。最後，搭建園區平台要有整合思維，不管資源是誰的、平台是誰的，隻要這些能力可以為我所用，通過我的口徑傳遞給企業，那這些資源就是我的。

通過服務好企業，園區資產價值得以提升，最終賺的應該是資產管理的錢，輕資產最終目標是資產管理，而不是從服務收入上獲得多少。

做好資產管理，一方麵是在常規的樓宇租售基礎上，通過有效的資產管理手段，使園區的綜合價值與品牌形象穩步提升，達到所管資產的保值增值效應。此外還要站在高一層的視角，從投資的角度看待分析和決策，並在多種投資方案中選擇收益和風險匹配最優的策略，打造覆蓋"投融建管退"的服務閉環，形成穩定的現金流及資產回報，最後通過資本運作，實現交易退出。

而且，產業集聚或者產業集群的形成，對於地方政府來說，是造福深遠且會給整個區域帶來長期增益的，必須長期堅持做的事情；具體到項目上，讓項目享受區域外部性的同時，做好自己園內一畝三分地的服務，更是園區的盈利密碼之所在。

來源：園區在線