辦公寫字樓市場的好壞，既是房地產市場的表征反映，也是經濟發展穩定的晴雨表。

不過這幾年，它從曾經的小甜甜，變成了牛夫人：

辦公市場，全球衰退

2023年美國各大城市中的辦公市場在衰退：

根據房地產分析專家Green Street的研究，美國整體寫字樓市場的資產價值比新冠疫情前的水平低了近 40%。

一個例子是洛杉磯市中心金融區的聯合銀行廣場的辦公大樓(Union Bank Plaza），其2010 年的交易價格是2.08 億美元，而2023年的賣出價格隻有1.04 億美元，通貨膨脹算進來的話差不多膝斬。

Union Bank Plaza(40 層、約 701,000 平方英尺）建於 1967 年，是洛杉磯第一座成為洛杉磯保護協會提名的曆史地標的摩天大樓。

辦公物業價值的暴跌的同時；是空置率的上升與租金的大幅度下滑：

CommercialEdge根據1400萬座辦公物業的數據，2023年四季度，即使在租金下降的情況下，舊金山的整體辦公空置率約為24.2%，同為科技重鎮的西雅圖空置率則是22.3%——

也都超過了國際慣例空置率20%警戒線。

我們國內的情況也不容樂觀：

在北京，人稱最有錢的金融街，部分辦公租金暴跌20%-50%。推倒多米諾骨牌的是萬通金融中心，即使它不直接位於金融街，但因為率先降價，引發了連鎖反應，周邊其他寫字樓也紛紛跟卷。有些寫字樓甚至打出了“辦公室腰斬送定製裝修，企業降本增效換房正當時”的口號。

凜冬已來，誰先降價，誰就回血快。

在上海，寫字樓現狀不容樂觀，金融行業最核心的陸家嘴，不少物業的出租率降至70%；如果放眼整個上海，四季度北外灘空置率超過30%，北濱江的數據更驚人，達到近70%。

誰來背鍋？

熟悉我們的朋友都知道，我們一直在關注產業辦公這個市場。

5年前，我們就預測傳統商務辦公會遇到困境。

很多人讓疫情出來背鍋，的確，新冠疫情改變了人們的生活方式與工作方式，不少公司開始允許遠程辦公或者混合辦公，對辦公空間的需求更少了。

但，真正的原因是，技術的發展與組織方式的變革——而疫情充其量僅是加速了趨勢：

很多最具創新力與競爭力的公司，正在不斷地在構建自己的“分布式”網絡架構。他們在不少城市布局，雖然量不大，但是點多，這樣就能最大限度地激活整個人才創新網絡——人才不再受製於傳統的空間和時間觀念來合作，而是接受更加靈活性的混合式、分布式的辦公新模式。

我們近期也將用一組案例，來詳細闡述這種模式帶給企業總部、城市空間的變化。敬請期待，也歡迎大家就這個話題私聊！

早在2016年的時候，就大膽預測：未來辦公空間中，80%將被按需外包和消費，隻有20%的辦公空間將通過傳統的長期租賃合同及自持的方式解決。

也就是我們之前提及的“中樞+輻條”模式。

因為技術進步，公司總部(中樞)的理念無縫地連接到按需工作區的網絡中將變得極其容易；而且根據行情的好壞，靈活地做出辦公空間策略：行情好則“輻條”大，行情壞則“輻條”短。

當辦公空間的規模更靈活的時候，公司也更具有韌性。

公司組織方式擴展到城市的尺度，就是城市空間更靈活，更具柔性。

於是我們看到：一些空置的辦公樓可能被轉換為住宅，比如紐約金融區通過“適應再利用(adaptive reuse)”，將空置的寫字樓和商業建築改造成為住宅公寓。

在 20 年前，幾乎沒有人住在紐約金融區，因為沒有地方可以住；而今天，有近7萬人居住在市中心。

空置的空間也可轉換為醫療中心/實驗室等等，畢竟生物醫藥行業需要現場辦公，許多實驗無法在線上進行，必須在實驗室完成，這個需求相對剛性：

也有一些辦公空間轉換成數據中心、物流倉儲；

比如，這幾年的矽穀，傳統辦公樓轉正轉變為數據中心……

還有，當市中心的寫字樓們在掙紮時，城市倉庫正悄悄地變成了金礦。

當然，這些不僅僅靠的是眼光與判斷，還有數字技術加持，更有深深的錢袋子！

強韌的辦公物業

有什麼特點？

值得注意的是，並非所有辦公樓，也並非所有的子市場都麵臨這般問題。

在嚴峻的形式下，還是有低於5%空置率的物業，甚至有整體低於5%的子市場。

比如上海中山公園，空置率就讓人羨慕：3.5%的數據一騎絕塵。

而美國波士頓的表現也亮眼了各大城市：在有大量在建項目的情況下，2023年的租金比2022年還高了20%，在肯德爾廣場（Kendall Square）心髒地帶的255 Main Street，我們換算了，大概是26塊，而且常年無空置。

其實，看過那麼多的成功案例、發展經驗，未來真正的強韌的市中心，就具備能不斷孕育創新的環境。而其核心特征就是——

多元

空間多元

功能多元

產業多元

空間多元是空間基礎。傳統的單一功能的模式已經不再適應，要想穿越周期，多元化是關鍵——

在我們之前的文章中提到，生活-工作-娛樂（LWP）開發項目越來越受歡迎，因為它們比典型的社區更具優勢。

比如，上文中提到的大街255號物業，位於肯德爾廣場中，這裏不僅聚集了一流的辦公樓、研究實驗室、生命科學設施，還融合了零售、餐飲、酒店和公園等多元化的城市元素為在此區域工作的人員提供了豐富的餐飲和休閑選擇。；不僅與波士頓市中心隔查爾斯河相望，更是緊鄰世界著名的麻省理工學院。

人是一切的根本，人流約等於現金流。

有了穩定的人流，人們對未來的信心就在。

功能多元在空間多元的基礎上更進了一步——在同一個地塊，甚至同一個空間內，有多種功能用途。

美國地產有一個現象，叫做Whole Foods Effect，全食超市效應。說的是，如果你的公寓樓底層有 Whole Foods 或 Trader Joe's ，那麼公寓租金平均高出5.8%。一些城市，例如休斯頓、費城、聖路易斯和納什維爾的全食超市上方的公寓，租金溢價高達 8%甚至9%！

因為多元混合的設計策略更能帶來豐富，獨特，有趣和安全的場景體驗，它自然而然地促進了人們的連接，也為人們的創新帶來了更多的靈感，吸引更多的人才與產業，這就說到第三個多元——

產業多元指一個地區或城市的經濟結構包含多個不同的產業和行業，而不依賴於單一的產業。

當其中一個行業或產業受到衝擊時，其他行業和領域可以提供穩定性和支持，使得市中心更好地應對外部衝擊和經濟波動，提高韌性和抗風險能力。

同時，多元化的經濟結構和產業生態係統可以為創新提供更多的機會，當不同領域的人才和企業聚集在中心，更容易建立具有互補性的創新集群，生發更多的合作與交流，從而創造下一個創新機會。

的確，一個地區的發展會側重於某些優勢產業集群，但不能抑製其他產業生長的可能性，而且在允許的條件下，盡量用“多條腿走路”。

經濟危機之前的底特律過度依賴汽車工業這一單一產業。當該行業受到衝擊時，整個城市的經濟就處於崩潰邊緣；更要命的是，底特律的大企業抑製了創新的發展。大型企業往往臃腫而不靈活，難以適應變化的市場環境，缺少創新；但大企業往往又擁有更多的資源和影響力，市場競爭的不公平又導致創新者和初創企業難以生存，出現“大樹底下不長草”的現象。

而紐約在911之後，抓住了產業轉型的機會，從傳統的金融、地產、保險租戶(FIRE)轉向新興的技術、廣告、媒體和信息(TAMI)租戶，成功地從重大創傷中恢複過來。

營造環境

培育生態

真正強韌的市中心不僅僅是一個繁忙的商業辦公區，更是一個能夠不斷孕育創新的環境。

城市的本質是網絡，一方麵是人的網絡，另一方麵是地理上的網絡。

這並不是資源的堆砌，而是要將人的網絡與地理網絡有機地疊放在一起，用空間及體驗吸引人才，營造創新產業，培育創新生態——市中心才會有持久的魅力，這也是城市競爭的秘訣。

未來，什麼是正確的產業？

這個很難預測，創新本來就充滿着不確定性。

但是，城市需要做的是提供一個優質的環境，一個能激發企業家、創新家的環境。

“多元”這個核心不能保證你一定能取勝，但毫無疑問增加了這種概率，讓城市在未來競爭中更有優勢。

來源：TOP創新區研究院