2024年產業園區4大新趨勢

隨着經濟從高速增長轉向高質量發展，用地需求和土地資源空間不匹配的問題日益凸顯，珠三角、長三角多市的土地開發強度接近或超過國際公認警戒線（30%），深圳土地開發強度超50%，廣州、東莞、中山、佛山的土地開發強度也已超40%，上海、無錫等城市也已超過30%，實際可用的增量用地已極為有限。

全國主要城市土地開發強度示意圖

數據來源：和達產業研究院整理

如何優化工業土地資源配置、節約集約土地資源，拓展工業建設用地空間資源，成為促進工業經濟可持續發展的一項重要工作。《自然資源部關於開展低效用地再開發試點工作的通知》（自然資發〔2023〕171號）提出，在43個城市開展低效用地再開發試點，以城中村和低效工業用地改造為重點，推動各類低效用地再開發，推動城鄉發展從增量依賴向存量挖潛轉變。

在此背景下，上海、深圳等城市相繼出台政策，支持存量用地開發，產業空間集約利用、企業增質增效成為工業轉型的主要目標。深圳市提出，到2035年全市以城市更新、土地整備、舊住宅區改造為主導的存量低效用地再開發規模不少於170平方公裏，完成有機更新不少於150平方公裏。上海市提出，要推進城鎮開發邊界內存量工業用地“二次開發”和開發邊界外低效建設用地減量，保障必要的產業發展空間。杭州市提出，到2035年盤活低效工業用地100平方公裏。

存量工業用地的盤活，為園區“二次開發”提供了寶貴的空間資源，高新技術優質企業的入駐，改變了園區原有的低端產業業態和產業布局，存量工業用地作為產業發展的重要空間載體，成為戰略新興產業集聚的標杆區，保障新產業、新技術、新業態等的主要戰場。

上海鬆江車墩鎮存量工業用地開發案例

聯東U穀雅泰國際企業港

聯東U穀雅泰國際企業港位於上海市鬆江區車墩鎮，投資方為雅泰集團，項目占地183畝，總投資11.5億元。2020年製造板塊外遷後，在政府部門的支持下，雅泰集團引進園區專業運營商聯東集團，通過政府統籌、企業建設、專業運營，二次開發提升存量土地的經濟效益和社會效益。

由於存量工業用地普遍存在低效開發和產權不明晰等問題，再開發時在製度設計、政策配套和資金缺口等方麵還缺乏成熟的實施路徑，用地產權分配模式和開發機製呈現多樣化，目前存量工業用地開發模式主要包括政府主導、企業主導、合作開發等模式。

資料來源：和達產業研究院整理

政府主導存量工業用地開發是產業園區最早探索、應用最普遍的更新模式，該模式下，政府自上而下推動開發，有利於落實區域發展戰略，提升區域產業能級，快速集聚各類資源，延伸產業鏈條，加快打造特色優勢產業集群。缺陷在於工業用地征收騰退周期長，所需資金巨大，短期財政壓力會比較大。

企業自主改造模式能充分發揮市場決定性作用，減少對於財政資金占用，有效減少拆遷補償等交易成本。但因為企業逐利，會謹慎且有限地改造利用既有物質空間，對提升土地利用效率並不理想。

合作開發模式下合作各方優勢互補，可以提升項目效益，缺點是合作項目往往涉及多個主體，因各自利益訴求不一致，容易出現合作方違約時間，影響項目開發進度和預期效益。

“工業上樓”自2005年引入中國內陸後，於珠三角地區率先示範應用，帶動長三角、環渤海等地區逐步探索，並呈現由沿海城市逐步往內陸發展趨勢。2021年國家發展改革委發布了《國家發展改革委關於推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，在總結梳理深圳已複製推廣的創新舉措和經驗做法第十條——“劃定‘區塊線’，保障工業發展空間”的內容中，提出要推廣“工業上樓”模式，之後全國各地相繼出台政策，鼓勵推進“工業上樓”。2022年底，深圳推出每年2000萬m2，五年一億平米的“工業上樓”新計劃，珠海2022年提出要在2年內建設2000萬m2高標準廠房，東莞2023年提出5年內建設不少於5000萬m2高品質、低成本、快供給的產業空間，武漢提出到2025年，建成工業樓宇200萬m2以上。

從國內探索實踐看，珠三角地區的“工業上樓”相對成熟，長三角和內地基本處於政策推廣、項目探索或試點建設階段。珠三角在開發模式標準化、建築標準化、產業導入等方麵初步形成了規範，如東莞市《水鄉功能區工業上樓建築設計指南》（2021），《珠海市工業廠房建設標準指引》（2022），《深圳市生物醫藥產業“工業上樓”設計指引》（2023）等，在用地麵積、容積率、建築高度、層高、承重、客貨運輸等指標方麵提出標準要求。

“工業上樓”五要素模型

“工業上樓”作為城市產業發展空間的重要供給，將工業發展空間從平麵轉為立體，有效提升了土地利用效率，助力中小企業增資擴產，引導產業鏈相關企業集中在特定區域，實現產業聚集化發展。但由於各地產業需求和發展差異，“工業上樓”在產品設計、建設開發等方麵還缺乏全國性統一標準或指南，尚未形成成熟的招商運營、盈利模式。預計未來將聚焦降低前期開發成本、細分上樓產業、提供定製化廠房、提高管理精細化程度等方麵，鼓勵支持專業產業園開發商、金融機構等共同參與，助力“工業上樓”產業空間擴展。

20世紀90年代，中國的改革開放與經濟發展進入新的階段，產業園區進入成長與快速推進的階段，21世紀以後，由於總部經濟、業務整合、研發需求影響，各類科技園興起。近年來，因產業集群需要，集生產製造、研發設計、綜合配套等複合功能的“工業綜合體”出現。

從工廠到工業綜合體

資料來源：中商產業研究院整理、和達產業研究院整理

“工業綜合體”目前尚無明確定義，通常是指將生產、生活、生態等多業態多功能複合疊加，在工業用地上打造的工業標準廠房。“工業綜合體”除了為企業建造生產研發製造基地之外，更注重產業鏈的協同和各種生產要素的集聚。

相比傳統的產業園開發，“工業綜合體”鼓勵打破單宗地建設理念，以片區統籌開發模式，通過係統謀劃、統一規劃、整體設計，上遊下遊產業鏈式集聚，打造產業生態集成，同時集中設置能源站、“三廢”處理設施、蒸汽供熱設施、共享實驗室等生產性配套設施，宿舍、食堂、展廳、圖書室、健身房、停車庫等生活性服務設施，進一步提升品質、提升景觀、提高利用率、提高綜合性。

目前國內“工業綜合體”開發處於試點推進階段，主要以杭州、南通、無錫、福州等城市為主，並相繼出台了《關於支持南通市區都市工業綜合體建設的意見》、《杭州高新開發區(濱江)工業綜合體入駐辦法》、《宜興市推進現代產業綜合體建設實施意見（試行）》等地方性政策，鼓勵推進“工業綜合體”開發建設。

以杭州市濱江區為例，自2019年起，濱江區陸續投入建設4個工業綜合體，規劃容積率均在2.0以上，第二工業綜合體的容積率達到了4.0。其中第一工業綜合體占地約5.57萬平方米，地上建築麵積約11.34萬平方米，地下建築麵積約9.5萬平方米。該項目通過高強度開發地上地下空間，統一建設公共配套設施，實現生產、生活、生態有機融合，推動“標準地”向“標準樓”改革延伸，推進土地集約高效利用。

杭州市濱江區第一工業綜合體——薈鼎智創中心效果圖

資料來源：和達產業研究院整理

產業園區承擔着區域經濟發展的使命，它不是單純的物理空間載體，而是具有公共服務屬性的產業基礎設施，產業園項目投資大，回收資金周期長，沉澱資金大，退出通道少。為實現產業園“投資-運營-盤活-再投資”的良性內循環，國家發展改革委員會和中國證券監督管理委員會陸續發布了一係列鼓勵基礎設施REITs發行的文件，產業園區REITs能夠為項目投資提供退出通道，盤活存量資產。

2023年2月20日，基金業協會政府發布了《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，允許符合要求的私募股權基金管理人在具備初步募資和展業計劃的基礎上設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資特定居住用房、商業經營用房和基礎設施項目等，促進房地產企業盤活經營性不動產並探索新的發展模式。

產業園區作為基礎設施項目一類，隨着私募和公募的打通，預計會有越來越的資本方介入產業園區領域，投資收購產業園區項目，形成一個投資-私募-公募退出的閉環模式。對於產業園開發主體而言，從項目的拿地開發建設，到建成之後的招商、招租、運營，以及到成熟階段的公募產品退出，能夠直接形成拿地-開發-運營-私募-公募退出的商業閉環。

在政策支持下，蘇州、無錫等地相繼試點了不動產基金合作拿地開發建設項目，如姑蘇智穀數字經濟產業園、無錫國際生命健康產業園等項目。姑蘇智穀數字經濟產業園采用“專項載體基金+SPV”的運作模式，由新建元集團牽頭，深創投集團、蘇州軌交集團、名城建設集團以及社會資本共同參與投資，由元創基金作為基金管理人負責項目全過程管理。項目占地204畝，建築麵積達62萬平方米，總投資37億元，重點聚焦人工智能、區塊鏈、數字產業化和產業數字化等方向。

姑蘇智穀數字經濟產業園二期項目效果圖

資料來源：蘇州姑蘇發布