工業上樓的收入全靠補貼？

對“工業上樓”最通俗的解釋，就是在工業用地上建一個高層的廠房，把企業的生產、辦公、研發等轉移到高層工業樓宇當中。為了與多層廠房區分開，我們所提的“工業上樓”通常高度超過24米，或者樓層數達到7層及以上。

為了滿足工廠的生產屬性，所以會對高層廠房在載荷上有要求，並且每層還要配置相應的卸貨和吊裝平台等輔助生產設施，滿足人貨分離的辦公生產需求。

另一方麵，工業上樓供給的產業空間，主要是保障先進製造業，而不是普通工業，工業上樓對象多為輕型生產、環保型和低能耗類型的先進製造業，如生物醫藥、半導體與集成電路、智能終端、激光與增材製造、精密儀器設備等產業方向。

“工業上樓”是如何發展起來的？

“工業上樓”最早起源於香港和新加坡，兩地都有人多地少產業發達的屬性。

在20世紀50年代，香港為解決土地資源緊缺與工業發展需求的矛盾，將低技術、勞動密集的手工業、輕工業搬上高樓，形成工業大廈。隨着產業不斷升級，工業大廈主要產業門類也變成以服裝、醫藥、電子等輕型產業為主。

新加坡與香港不同，由於產業相對偏重，主要發展堆疊式廠房。堆疊式廠房通常為4-9層，以三層為一個單元向上堆疊。廠房包含中試生產製造、研發辦公、物流倉儲三大功能，並配有直達貨梯、裝卸貨平台等生產輔助設施。企業可以租或買一個單元作為自己的完整產業運行機構。

和新加坡、中國香港等原因類似，中國內地珠三角地區開啟“工業上樓”的探索也是源於城市發展麵臨着越來越嚴重的土地資源緊缺，製造業的轉型升級催化了“工業上樓”的加速發展。

在中國內地，已知最早的“工業上樓”案例是佛山順德的“天富來國際工業城”。該項目是2005年港資康富來公司借鑒香港的工業大廈模式建設的多層廠房。但在當時，企業已經習慣了“獨門獨院”的廠房形態，高層廠房幾乎沒有市場。直到2006年12月，順德政府出台《商品廠房開發經營管理試行辦法》，賦予廠房房產證，整棟廠房可以分層、分單元出售，高層廠房業態才漸漸被企業所接受。

而“工業上樓”迎來真正爆發是在2018年。當年，先後有三份關於“工業上樓”的文件出台。

第一份是2018年5月，青島發布《高層工業樓宇經濟發展實施意見》，在全國範圍內率先明確了“工業上樓”的基本要求及扶持政策；第二份是2018年8月，深圳在《工業區塊線管理辦法》中提出支持和鼓勵機器人、集成電路、新材料、醫療器械等先進製造業向高層工業樓宇發展。深圳是改革開放的試驗場，此時出台文件支持“工業上樓”發展，方向性不言而喻；第三份是2018年12月，佛山市三水區樂平鎮發布《“工業上樓”扶持辦法》，這是廣東第一份關於“工業上樓”的政策文件...

三份文件，拉開了“工業上樓”的序幕，至於為什麼政府支持“工業上樓”，核心就兩個字：缺地！

這兩年，工業廠房行情一路走高，尤其是在一、二線核心城市，工業用地已經成為最城市的稀缺資源。

由於沿海發達地區在前些年熱火朝天的招商大戰中已經把產業用地出讓殆盡；同時，隨着城市化進程的快速推進，早年偏僻荒涼的開發區現在成了城市的核心區，城區大批存量低效工業用地由於缺乏必要的土地出讓約束條件，政府對此也無可奈何。

在這樣的背景下，提高容積率、向存量要空間便成了政府的唯一選擇。而產業類型也由傳統的重工業轉為設備輕，汙染和噪音小的高端製造；同時建築工藝水平的提升也為“工業上樓”提供了契機。

綜上，“工業上樓”的本質是政府借市場的手實現工業土地利用率提高，進而緩解企業的用地矛盾。

“工業上樓”算的過來賬嗎？

其實，對於想要參與“工業上樓”項目的開發商而言，真正關心的隻有一個問題：算的過來賬嗎？

關於這個問題，我們先來看深圳今年2月份正式發布的《深圳市“工業上樓”審批實施方案》，其中有兩條規定真的很恐怖：

（1）項目實施應遵循“保本微利”原則，項目內部收益率原則上≤4.5%。

（2）項目新建工業廠房實施主體自持比例≥2/3，剩餘廠房可用於回遷安置或按相關規定分割銷售，自持廠房建成後平均租賃價格≤35元/平方米·月，租賃價格年漲幅≤5%。

什麼叫保本微利？這四個字直接焊死了“工業上樓”的利潤天花板！

我們以深圳為例，深圳“工業上樓”廠房平均月租金不超過35元/平方米，按照這個標準計算，企業租一個100平的廠房，月租金最多3500元，一年租金不超過42000元，每平米不超過420元。那麼50年的持有期能有多少收益？

我們假設租金年漲幅與基準收益率相等，“工業上樓”每平米財務收益為：35元/平方米/月×12月×50年=21000元，假設出租率80%，租金打個九折，收益就是15120元。也就是說，隻要你的建設成本低於15000元/平（哪怕在深圳，“工業上樓”成本應該也不會高於10000元），運營個50年，IRR肯定在4.5%以上。

不過，這個假設有個前提——資金的成本要低於4.5%。坦白來講，IRR≤4.5%的硬性指標在2023年以前的工改M1的項目中是不可想象的，不論是股東資金成本，還是市場外部融資的資金成本往往都高於4.5%的年化利率，因此推動市場主體去投資工改M1項目，實際上會難倒一片英雄好漢。

自然，政府也知道這麼搞肯定是沒有朋友的。

為積極推動工業上樓計劃的部署，平衡投資改造工業樓宇收益過低的問題，今年2月份出台的《深圳市“工業上樓”項目審批實施方案》首次提出了增配城市更新類“工業上樓”項目最高30%的商品居住建築麵積，這使得已經走上工改M1的項目看到了一絲曙光，利用30%住宅麵積的現金流反哺工業物業。雖然不符合“高周轉、高回報”的投資理念，但和之前相比，起碼不至於幹不了項目，畢竟有活幹才有可能渡過這個寒冬。

其他政策扶持方向還包括建設資金扶持，比如佛山提出按照建築物總體工程造價的2%給予扶持；深圳提出給予工業上樓開發單位一次性500萬元的建設補貼；天津濱海高新區最高給予800元/平米建設補貼等。稅收獎勵補貼，如青島提出首次分割轉讓發生的區級貢獻全部用於獎勵工業綜合體開發投資企業。租金補貼，青島提出按100元/平方米/年的標準給予工業綜合體開發投資企業三年租賃費補助。貸款貼息，佛山三水區樂平鎮提出專項用於“工業上樓”建設的貸款，按照實際利率予以補貼等等。

雖然現有政策中各類補貼，政策支持不少，但對房企來說，最有吸引力的還是住宅的配套和分割轉讓。

但是，總而言之，言而總之，工業上樓其高比例自持，低回報，長運營期，慢回收期的屬性已經決定了“工業上樓”本質上還是一項公共事業，國企牽頭也是必然。