政府園區平台公司，不得不變

產業園區的開發建設與盤活，一直是許多城投公司的核心業務之一。各地城投和地方國企不僅自己手中握有大量國有工業廠房資產，還要配合地方推進其他低效工業用地的盤活工作。

然而，現在產業園業務對城投的能力要求越來越高了。

過去國有園區大多有政府補貼，不太需要擔心盈虧問題。可現在城投和地方國企都在做市場化轉型，需要更加關注企業效益、創造利潤，不能一直指望着補貼來打平做園區的經濟賬。

所以新時代下的城投和地方國企，業務能力不能隻停留在建設層麵，而是要與本土產業鏈的發展進程保持更緊密的關係，完成從“建產業園”到“做產業”的轉變，通過推動產業發展，在各類園區資產中獲取效益和利潤。

一些地方城投或國企基於片區開發和產業園運營，來發展本土產業的不同模式，發現做得好的那些地區和標杆，在能力模型上是有共性的。

做基建是城投的老本行，但如果這方麵的能力還停留在將建設任務“順利實施完成”的程度，恐怕不夠用了。

在許多城市中，城投都承擔着產業載體的建設任務。不過，隨着各地產業招商競爭越來越激烈，城市對於產業載體的高效、定製化開發能力，提出了更高的要求。

城投做產業園不僅要懂得建，還要建得快、建得好，還要懂得傾聽和響應企業的訴求。為此，許多園區城投和國央企已經進化出了更強的能力。

比如深圳的龍崗城投，近年開發了不少市、區級重點產業園項目。為了加速響應企業對於產業載體的需求，龍崗城投會成立專班、精細化倒排工期、工作項串聯改並聯，為提升開發效率做了許多工作。

得益於在基建開發主業上的不斷進取和精益求精，龍崗城投已經為自己創造出了管理紅利。比如其在龍崗寶龍街道開發的寶龍智造園項目，從動工到主體結構封頂僅曆時10個月，工期比原計劃縮短了一個半月。

更值得注意的是，這個項目推出了“預招商+定製化”的創新建設模式，通過預招商搭建建設方與用方的前置對接，實現廠房圍繞企業的“個性化”需求來做量身打造。

比如為精密製造公司預留了設備抗微震機房，為生物科技公司預留了兩層通高11米的生物發酵罐的結構空間等等…

這是令人欣喜的進步，城投作為建設方，能夠和地方招商部門默契配合，做好企業需求的收集和響應工作，解決製造業企業的實際痛點。

這說明國有園區發展到今天，已經具備了很強的企業服務意識，開發管理能力也有長足進步，這也是城投的園區開發業務進一步走向市場化的重要體現。

這種趨勢如果能普及下去，城投園區將會擁有超強的競爭力。

在我國各個經開區、高新區當中，城投或是地方國企都是十分關鍵的引領性角色，任務不僅局限於物業開發，更重要的是要做好產城的整體規劃，包括空間規劃、產業規劃、配套基建等等。

這一連串的任務對城投提出的要求是複合性的，十分考驗城投的產城規劃視野和落地能力。

所以近年在產業園領域跑在前列的國企們，基本都調整過自身的戰略定位，致力於成為“城市運營商”或是“產城服務商”。

業務布局也大多以區域綜合開發為主業，聚焦產業載體、住宅和商業不動產的綜合開發和運營，同時還會探索社區商業運營、數字科技、數字化基建等新領域。

這些舉措都是為了基於不動產開發這個業務圓心，不斷向外擴展自身的能力範圍，構建更豐富、全麵的產城綜合開發體係。否則，動輒以平方公裏計的片區開發項目，僅憑物業開發能力是不足以高質量完成的。

中交在雄安新區開發的140萬方大型產城項目——中交未來科創城，就是一個片區開發能力全麵發展的例子。

在規劃上，中交堅定貫徹了產城融合的理念，通過開放、外向鏈接式的空間連結手法，將產業組團與居住組團通過生活配套與生態休閑軸線，有機地串聯起來，整個項目呈現出強烈的整體感。

在運營管理上，中交通過全套數字化運營係統即時監控着園區的各類數據，能迅速響應企業或住戶的需求。此外，中交還在片區內植入了無人駕駛接駁公交環線，提供極具特色的公共服務。

隻有具備更高的視野、更全麵的規劃眼光和更精細化的運營意識，城投才能把片區開發工作做得更上一層樓。點我了解，數智生態運營園區解決方案

當大型產城項目的運營管理做得足夠精細、足夠好的時候，它會輻射到周邊的城區，讓項目成為周邊公共服務聚集的一個樞紐，城投的基建、產業發展與公共服務等多重目標，可以在一個項目中得到統一。

產業園區賽道這幾年越來越擁擠，各地的產業招商也早已陷入混戰，各方主體都在加速“搶商”、“挖角”，這讓一些中小城市和園區城投感到十分被動。

一線城市的產業園招商範圍很廣，什麼新興產業都可以往裏裝，因為各類發展資源高度集中，做什麼成功率都高。

但非一線城市的產業園區，在招商上一定要有清醒的認知。與其和發達城市爭搶高精尖產業，不如與本土優勢產業深度綁定，謀求傳統產業轉型升級帶來的紅利。另一方麵，還可以抱團發力來提高項目聲量。

國有產業園區一定要善於借力，爭取政府招商部門的支持，並積極和相鄰街道、行政區甚至是周邊城市群合作。

這樣的策略能夠基於城市群產業鏈分工的邏輯，推動聯合招商、區域共贏，是與發達城市競爭的一個有力方式，在各地越來越多見了。

比如川渝兩地，從2021年開始就啟動了跨地域聯合招商，合作內容十分豐富。

比如基於兩地不同的優勢產業，共同開展產業鏈招商，承接東部沿海發達地區的產業轉移，形成具有顯著梯度的產業分工布局。

又比如聯手舉辦全球招商投資對接會，引進重要項目資源。兩地會各自選取幾個優勢產業來打包做整合推介，以兩地一體的亮相來強化資源體量和招商聲量。

同時川渝也通過對自身開展產業梳理的契機，分析了兩地產業鏈的薄弱、互補與缺失環節，進一步提升了招商的針對性和精準性。

即使在更微觀的層麵，這類跨區域合作也開始普及。比如山東省德州市的三個市縣之間，就達成了組團招商合作關係，它們跟別是樂陵市、慶雲縣、寧津縣。

這三個地區地理位置相鄰，已經形成了一定的產業分工關係。為了麵對來自高級別城市和地區的競爭，這三個市縣決定抱團發展，打造“縣域經濟高質量發展區域共同體”。

從2021年開始，寧樂慶三地就時常組團前往北京開展招商活動，主要目標是承接京津冀產業外溢。目前這片地區已經爭取到了凱瑞英、光大、奧康達體育、榮程集團等企業進駐，在高校科研成果轉化基地的引進上也收獲頗豐。

在激烈的全國產業招商戰場中，非一線城市的園區項目想要招好商，孤軍奮戰是幾乎不可能的，通過合作借力是必不可少的手段。

尤其像上述這些由地方官方牽頭的跨區域合作，園區一定要踴躍爭取參與的機會，借助產業鏈整體發展的力量解決園區的問題。

盤活低效用地是國家“十四五”的重點任務之一，這兩年中央各部門不斷出台相關政策，來加速低效工業用地的盤活工作。

而各地城投手中也握有大量工業用地或存量廠房資產，如何做好盤活工作、激活土地價值，一直是近幾年的重要課題。

對於閑置工業廠房或是“批而未建”的工業地塊，多地城投正在配合地方加速摸排。盤點出來的低效用地，許多城市會圍繞主導產業，重新進行產業鏈招商，又或者引導企業進行轉讓、騰挪，力爭激活更多的存量廠房來滿足新進企業的空間需求。

比如江蘇一些村鎮，就將工業用地的騰籠換鳥工作推進得不錯。

在當地許多村級工業園內，存續着多戶村民租賃村集體土地創辦的小微企業，主要從事傳統製造業。

這些企業使用了大量低容積率工業土地，但經濟效益卻不高，且多數安全環保要求不達標，造成了土地的低效利用。

圍繞這個難題，江蘇各地實施三條腿走路的方法。

首先引導本土小微企業遷出，騰出產業空間；接着進行招商引資，尋找優質企業進駐；另一頭還同步投資新建小微產業園，提高工業用地容積率，引導原遷出企業進駐園區辦公。這樣既能提高土地利用效率，又不會盲目清退傳統產業，一舉多得。

而在相對更發達的城市中，也有不少城投和地方國企親自下場改造，以與時俱進的眼光重新更新舊廠區，改造為文創園、影視園等性質，大幅提升舊廠區的商業效益。

城投與地方國企在做產業園業務的時候，經常會麵臨資產盤點難、項目跟進難、招商缺少針對性、運營精細化程度不足等等老大難問題。而數字化技術，則是幫助城投全麵提效的關鍵手段。

如今越來越多城投公司培養起了數字化管理意識，把數字化工具應用、滲透到了業務推進的各個環節當中。

比如土地資產的盤點。不少地方幹部、城投領導都提到過，底數不清是盤活閑置工業用地的首要問題。而數字化技術能夠幫助城投快速盤查用地信息、建檔建庫，同時也能強化工信、發改等多部門的信息互通，讓低效工業用地的監控工作更加精準。點這裏，幫你盤清資產家底 · 掌握經營效益 · 加強資產監管

又比如資產的分級分類。工業用地在建庫後，城投公司就可以依托土地庫的詳細數據，對資產進行分級分類，比如按占地規模、企業數量、區位質素等進行劃分。然後城投公司可以圍繞不同類別的工業用地，有針對性地製定開發或盤活方案。

數字化工具還能夠成為各類工業園區、產城項目的高效、全麵的運營工具，彌補國有園區在運營方麵的短板，實現對招商與租約管理、物業服務、社區運營等環節的可視化監控。

目前已有不少頭部園區平台公司，要求高層工作彙報必須100%通過數字化工具進行分析，用數據開展決策。

在城投轉型與國企高質量發展背景下，城投與地方國企的產業園業務邏輯，都需要進行重塑。

產業載體的建設隻是最基本的部分，轉型的關鍵在於產業思維與運營意識的構建，以及對應的片區規劃視野、開發管理水平、招商引資能力和數字化應用水平的升級，挑戰還是很大的。

如果更多的城投和地方國企能夠做到這些方麵的提升，那麼對於實現國有資產盤活、服務於國家戰略等重要目標，必將大有助益。

來源：明源不動產研究院