無論是對於國央企還是民營企業來說，產業地產一直不是個容易立足的領域。
產業園項目運營投入大、回報周期長、變現難等特點，以及其回報質量與運營質量的高度相關性，讓做慣了傳統地產開發的企業，和沒有產業資源積澱的跨界企業十分頭疼。
尤其是資金回籠的問題，難倒了不少開發與運營商。但經過多次考察，小明發現許多產業項目在操盤過程當中，都很容易忽略一個不起眼但很有用的現金流補充方式，那就是“補貼”的獲取。產業園區的聚集發展，對一個城市和地區的經濟拉動作用是顯著的。尤其是在當前許多城市都提出“工業立市”的導向之下，各地都會為了獎勵園區帶來的發展貢獻，而給予各類補貼。雖然頭部園區企業，可能看不上這些小補貼，可是如果能夠對政策保持敏銳，積極爭取更多類目的補貼，也能達到積少成多的效果。各地政府對於產業園區的補貼名目繁多，數額從數萬至上千萬不等，涵蓋到了園區的開發端、招商端與運營端。有些是直接補貼園區開發運營主體，有些則是補貼到入園企業身上。補貼金額相比於開發投入來說確實不多，但對於進入運營階段的園區團隊來說，是很有吸引力的現金流補充，可以有效補貼各項運營開支，又或者成為最強有力的招商武器。而且獲取政府的補貼，也代表着政府對於運營工作的一種認可，帶有積極的附加效應，但許多園區都不夠重視。今天小明整理了產業園區獲取補貼的幾種實用方式，業內朋友們可以對照各地政策研究研究，試着為園區爭取一下。
在開發建設端
工業上樓正處紅利期
公建配套補貼最密集
在開發建設階段中，我們就應該注意，有些功能空間是很有機會獲取到政策補貼的，可以在規劃階段就把這些因素考慮進去。等到落成後再加建，那就又要額外付出成本了。這幾年越來越火的工業上樓，正處在各地大力扶持的政策紅利期。目前許多城市都出台了相關鼓勵政策，為建設工業上樓產品的園區提供各式補貼。廣東地區是最早開始廣泛實踐工業上樓形態的，出台的扶持政策也最多。比如東莞就針對做工業上樓的園區，直接補貼租金。30塊錢的租金市場價，當地直接補貼15塊錢，連續補足3年。這樣一來，園區方就完全掌握了招商主動權，租金市麵價可以做到很低，迅速達成滿租。也有直接把補貼給到開發主體的，比如佛山市三水區的樂平鎮，就會按照建築物總體工程造價的2%，給予建設主體一次性的補貼。深圳則是對獲得工業上樓園區認定的開發單位，給予一次性500萬元的建設補貼。這相比於建安費用來說是小錢，但如果能夠在園區落成後申請下來，對已經進入運營階段的項目來說，絕對是一筆可觀的現金補充。所以園區在規劃建設階段，可以重點考慮政策的引導，在產業定位合適的情況，完全可以多建設一些複合化的工業上樓產品。一些園區項目在建設過程中，多少都會涉及到一些公建配套的建設。尤其是城市更新項目，公配的指標一般是比較多的。有些業內人士一直覺得這些工作是累贅，都是無償幹活兒。但其實針對公建配套的建設，許多城市也是有補貼的。待開發商建成後，都可以去申請。比如華南地區的工改項目，會涉及到不少市政設施的建設或重整修繕，包括市政道路、學校、醫院公園、養老院、連廊、河道整治等等。對此曾有城市發布過相應的補貼政策，開發主體在自行組織工程建設工作，並經有關部門竣工驗收並移交後，政府將給予投資建設主題不過批複總概算的40%的資金補貼。另外，文化場館設施也有補貼。這幾年我們看到越來越多的產城項目，在做規劃的時候都開始講究職住平衡、產城融合。業界開始提倡在園區內建設圖書館、健身房、運動場地等，為企業和員工塑造更豐富多元的工作生活環境。然而，大家一直把這些設施看作免費使用的無收入空間，殊不知這些其實也可以去申請補貼。華南某地就出過一套針對圖書館、美術館與文化館等文化場所免費開放的補助辦法，每年補助金額從5萬至50萬元不等。不過當地也明確要求，這些補助資金必須用於場館免費開展基本公共文化服務所需的支出。但即使是這樣，也比當成無收入公共設施要好很多。運營方完全可以借助補貼的力量，為企業提供更優質的園區公共服務。甚至小到建設立體停車位，也是可以拿補貼的。在一些土地資源緊張的發達城市中，不少都出過針對立體停車位、停車場的補貼辦法。補貼數額按車位個數來計算，金額在5千至3萬元/個不等。這些細節很容易被忽略，但其實在規劃階段，就完全可以把公配設施的補貼申請條件考慮進去，盡可能滿足各地政府對公配空間的要求，以便在運營階段能夠獲取一些資金上的補充。
除了公建之外，部分主題型園區也會建造與產業發展相關的配套設施，如實驗室、檢測室等等。針對這類設施，各地也會有補貼，而且金額不小。
比如今年深圳市對於市重點實驗室的組建，補貼力度最高達到了500萬元，企業類實驗室資助額不高於項目總預算的50%。而且這個補貼，采取的是事前申報和資助的形式。
這筆資金對與支持的領域及學科是有明確要求的，必須是新一代電子信息、高端製造裝備、綠色低碳、新材料、生物醫藥與健康、海洋經濟及深圳市未來產業等對應的相關學科。
這個數額看上去挺誘人，但實際上對於真正想要建設相應實驗室的園區來說，要求就很高了。
首先它必須是當地還沒有布局過實驗室的科研細分領域，否則通常不給予重複補貼。
其次，對於實驗室背後的團隊和投入有十分嚴格的要求。
比如相關研究方向的科研、技術人員隊伍，固定人員要在20人以上；實驗室成員近2年要有被SCI、EI、ISTP、ISR收錄的論文，或曾獲得授權的知識產權合計不少於20項；科研儀器設備原值不低於700萬元等等……
這就不是隨便建個共享實驗室這麼簡單的事了，而是必須與入駐園區的科研機構在建設早期就達成緊密協作，雙方合作意願要十分明確才行。甚至可以說這件事情，是需要產學研機構來作主導的，園區隻能是配合推動。
這樣的合作可遇不可求，隻有專業水平很高、產業定位做得極為專精，且招商前置工作做得十分出色的園區，才有機會實現。
在招商端
產業門類定向補貼是主流
進入招商階段，園區能夠獲取的最有力的武器，主要是各地對於大力扶持產業的定向補貼。其中多數補貼是直接給到入園企業的，也有部分給予園區運營主體的補貼。這類補貼雖然一般不直接產生現金流，但對招商工作會起到極大的助力，讓園區能夠獲得在競品之中的不可替代性優勢，對園區的前期啟航有十分關鍵的作用，所以也是當下各地園區最積極爭取的一類補貼。
這類補貼通常針對的是當地大力扶持的產業門類當中，那些成功進駐的企業來開放的，大多是租金補貼的形式。每個城市縣區都有自己的產業規劃，各自的補貼政策和方向都不同。如果是省市區都共同扶持的產業門類，企業還有可能疊加獲取補貼，扶持力度很大。比如華南某地，就專門針對科技創新型企業發放租金補貼。隻要成功入駐當地的科創產業園，就會按企業的實際租賃麵積，給予20元/平方米/月、最長36個月的租金補貼。要知道當地的新建工業廠房，平均租金水平也就在35-50元/平方米/月之間，當地三年間每月補貼20元，相當於租金直接半價，對成本高敏型的製造業企業來說吸引力巨大。還有些城市采取了產業鏈招商模式，為了服務好鏈主企業，還會對其配套企業發放補貼，以吸引更完整的產業鏈落地。比如某地針對進駐的鏈主企業配套公司，直接實行前三年免租金、後兩年租金減半的慷慨補助，瞬間將產業鏈的吸附力拉滿。這也是為什麼小明一直強調，中小型園區一定要緊隨當地政府的產業導向和招商模式來開展工作。一旦能夠借助到政策的力量，接下來的招商和運營都會更順。除了企業之外，一些地區也會向特定產業定位的園區，直接給予現金補貼。某華南城市就針對通過認定掛牌的科技創新產業園，給予運營單位一次性50萬元的現金資助。考核條件包括場地麵積、運營團隊規模、入駐及簽約企業與機構數量、產業服務質量、科研項目數量等等。一旦掛牌後一年的考核不通過，科技創新產業園的稱號將被取消，且不再享受資助。所以想要獲取補貼的園區，還是要腳踏實地、實事求是地先把事情做好。園區運營質量上來了，當地的支持是不會吝嗇的，尤其是在產業重鎮。
在運營端
可打造多樣化的企業服務空間
項目進入運營階段後，還可以考慮打造更多樣化的企業服務空間。大到符合當地產業導向的主題型“園中園”項目，小到聚焦於中小微企業發展的孵化器空間、眾創空間等產品形態。早期許多園區，或初入產業地產領域的企業，會覺得孵化空間做出來有點浪費，很難創造穩定可觀的收益，所以對此興趣缺缺。就算做了也隻是當共享工位，不願意投入人力去運營。但實際上，在許多鼓勵中小企業與創業企業發展的發達城市中，對於這類服務型空間也是有扶持政策的。比如南方某城市對工業園區引進的先進製造業“孵化園”、“園中園”等新建項目，隻要園區完成投資額1億元以上，就會按5‰的比例，給予資金獎勵，最高不超過200萬元。許多城市也倡導加快推進小微企業創業創新基地的建設，對獲得國家級、省級認定的項目，會一次性給予現金獎勵，而且金額通常都在百萬元以上。對於園區來說，一個孵化器或眾創空間所需的條件，其實也就是一層甚至半層左右的麵積。但如果能夠投入足夠的團隊去做精細化運營，將項目的質量做上去並獲得補貼，那就很值得了。
各地補貼明目繁雜、流程繁瑣
園區應安排專人專崗對接
綜上所述，我們也能感受到各地對於產業園區的補貼明目，有多繁雜。而且真正到了相應的階段，要去收集材料跑手續的時候，流程也是極其瑣碎的。有經驗的園區不必多說，但對於初入行的企業，一定要盡早組建專人專崗，來處理相應的政策對接事務。當然，如此瑣碎繁複的工作完全靠人力解決是很吃力的，所以園區一定要有數字化管理意識。數字化手段一可以幫助園區自己的團隊，提高信息獲取效率，及早獲取政策紅利；二是能夠麵向企業客戶，做好最接地氣、最切痛點的服務。首先，政策是在不斷變化的。園區必須及時進行信息建庫，運用好數字化工具來幫助運營團隊，實時更新與追蹤政策動態，以便迅速作出反應，確保園區在符合條件的時候，能夠及時申報工作，而不是錯過紅利。其次，園區也應該向企業客戶輸出實時、便捷的政策對接服務，幫助企業獲得更全麵、更豐富的政策補貼。企業畢竟核心關注點在於經營生產，各地對自己到底有沒有補貼、有哪些補貼，企業主是不很清楚的，但這卻是園區服務的一個極佳切入點。某老牌產業地產商曾搭建過一個智慧園區平台，為入園企業建立“一企一檔、一企一策”的貼身服務。據透露，這個平台去年全年為入園企業申報的政策補貼總金額，高達4-5億元的水平。當園區能夠把真金白銀真正裝到客戶口袋裏區的時候，可想而知客戶的滿意度會如何提高，這樣的服務沒有企業不想要。
如果園區都能將各類補貼的可能性前置考慮，在保證運營質量的基礎之上，善用人才與數字化工具，那麼獲取補貼並非難事。過去不少園區人覺得申請補貼難、麻煩、金額小，但是通篇梳理下來我們可以看到，多種補貼申報下來其實也是一大筆可觀的現金，對運營階段的工作有着很好的助益，不去爭取真的可惜了。
來源：明源不動產研究院
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