產業社區，園區轉型新方向？

2023-01-03 18:00:14 2009

近年來，產業社區作為產城布局的創新空間模式，已成為各地探索園區轉型發展的新方向。比如《成都市產業功能區產業社區高品質公共服務標準配置指南（2020年版）》提出，把產業社區建設作為變革城市發展方式和市民生活方式的重要抓手，從5類42個項目明確產業社區建設指引。《南京市關於促進產業用地高質量利用的實施方案(2021)》提出，到“十四五”末，規劃工業用地規模控製在300平方公裏，形成“產業園區-產業社區-零星工業地塊”三級體係。

從傳統的產業園區更新為產業社區，也成為現代園區更新發展的重要模式。從空間上看，產業社區打破了地理邊界，功能混合發展；從功能上看，產業社區在科技、產業功能基礎上，需要滿足人生產和生活的多元需求；從產業上看，產業社區更注重產業生態的構建，完善技術、資金、人才等產業要素支撐，促進產業集群良性發展。下麵我們具體展開闡述一下。

Part.01

注重混合功能布局

在科技創新引領的新時代，利用城市更新在產業園內創造出更高密度的交流空間和創新場景，促進多元化科技人群聚集和交流，以及新技術的展示與實驗，是打通眾人思想，從而實現各類新技術從概念到產品之間邊際壁壘的重要途徑。

麵向科技創新需求，傳統同質化的工業用地布局已經無法滿足多元化人才的聚集，必須要使園區空間與城市空間互通、共融，創造園區經濟與城市經濟混合的新功能布局方式。比如蘇州工業園探索在這種用地功能混合的產業社區結構中，形成前端以“研發+生產+展示”實現產業布局，後端以“生活+居住”構建社區功能。

這樣，打開的城市界麵可以使城市功能空間有效滲透入園區，遵循集“工作、學習、生活、休閑於一體”的活力社群概念，更好的導入城市人流，激活產業社區的服務配套部分，實現產業布局與城鎮化生活、現代產業發展相協同，宜居與宜工環境和諧共生的整體發展態勢。

在此基礎上，我們建議可以在多個單元上進行綜合布局，把功能載體在園區間沿主幹路進行集中布置，麵向所在園區或城鎮層麵提供共享、高效的服務，最大化公共服務設施的投資效益。這樣的產業社區可以融入更大的城鎮發展中，形成開放式的資源整合和創新空間。

案例鏈接：濟南國家超算中心

濟南國家超算中心就是一個很有代表性的案例。在三期工程項目中，就兼容了辦公、商務配套、生活配套、文化配套、專家公寓、人才公寓和酒店等複合功能業態。同時，三期項目還和周邊一、二期園區共享一條內部企業服務聯係廊道和一條外部生活服務聯係廊道。

內部廊道僅對內服務，利用園內建築一層為園內企業提供辦公、政務等服務。外部廊道依托城市道路，布局人才公寓、酒店、生活商業等兼顧園區內部和社會服務的功能，並且在十字路口形成一個放大的服務節點，讓園區融入城市生活，成為城市生態的一部分。

Part.02

注重產業生態的構建

新經濟產業的發展，已脫離單純的鏈條式發展範式，而更依賴於多樣化產業資源融合形成的網絡式產業生態。在產業社區更新過程中，應以營造產業生態為目標，強調圍繞園區主導產業鏈，構建產業公共技術平台和企業創新服務平台，為產業鏈發展提供良好的製度環境和公共服務。

產業公共技術平台包括集成服務、技術交易、人才服務、科技金融、專業技術、品牌孵化等功能平台，主要服務於產業價值鏈的提升。企業創新服務平台包括綜合行政、高端人才、信息谘詢、智慧管理、商務配套、企業成長等服務平台，主要服務於企業完善技術創新生態圈。

在技術平台、服務平台的共同助力下，產業園區可以集聚產業發展所需要的各類產業資源，推動由科創生態驅動的產業創新，實現從技術開發、產品創新、企業孵化、產能實現到產能升級的完整產業鏈功能。

案例鏈接：上海張江國創中心

在這方麵，上海張江國創中心的更新經驗值得借鑒。張江國創中心的前身是劍騰液晶顯示器的生產廠房，2014年，由張江文控和上海萬科聯手實施投資改建。

園區不僅引入了矽穀知名的創業加速器Plug and Play，用於扶持園區內企業的孵化；而且針對園內科創企業頻繁的科研用貨物進口需求，設立了張江跨境科創中心，將機場貨棧功能延伸至園區，便捷園內企業辦理進口貨物的申報手續；此外，園區還針對企業提供一係列公共服務，包括工商注冊、稅務登記、辦公室租賃、會議室租借等諸多服務。

經過10多年發展，張江國創中心已經通過聚集有國際競爭力的產業、機構及人才，營造高活力、開放化的創新氛圍，助推小微企業，壯大成長企業，構建了完整的“創新苗圃-孵化器-加速器-產業集聚”梯級發展生態鏈。

Part.03

注重空間的開放創新

傳統的用地規劃以單一用地性質為主，在當前強調以人為本的背景下，更傾向於在產業社區內推行功能複合的布局方式，將商務商業、生活配套分散布置，營造更多的偶遇場景，促使科學家、工人、技術人員、管理人員、金融人員、藝術人員等多元職業背景的人群偶遇的可能性，促進更多的非正式交流場景，激發創新的產生。

而且，這些場景應該是開放共享的，是7*24小時全天候的活力社區，而不是白天有人上班，到了晚上就是空城的樣貌。在這方麵，深圳光明科學城中心區就提出了把總建築麵積的1%拿出來作為idea共享空間，可以是街道、廣場、綠地公園，也可以是街角的咖啡館、辦公樓的空中沙龍、共享會議室等多樣形態，來支持科創可以無時無刻、隨時隨地的發生。

案例鏈接：杭州西子智慧產業園

這個園區的前身為杭州鍋爐廠，是一家比較知名的生產企業。隨着杭州的發展，它的廠房所在地“丁橋”成為新的城市生活區，不再適合進行工業製造，企業就進行了自主更新。更新後，園區以總部科創園區為定位，改建為西子智慧產業園，新建了智能製造中心、研發中心、創意辦公等載體，杭鍋集團總部遷入辦公，同時設立了中科院旗下的創新中心，吸引了六大科創領域頭部項目入駐。

此外，園區將7、8、9三個廠房改建為杭州音樂文化藝術中心，成為杭州愛樂樂團的表演場地，每年承辦很多藝術活動，給園區內的科研人員提供了濃厚的文化、藝術氣息，帶給他們更多的創新靈感。不僅如此，園區還將原先5萬平方米的生產廠房整體改造為西子丁蘭廣場，向周邊社區開放，入駐了山姆會員超市、健身館、人才公寓等功能。

西子智慧產業園區通過這樣一種混合功能布局的方式，不僅成功改造為一個全新的科創產業園，也帶動丁橋地區成為杭州主城區內的一個新興商業高地。

來源：東灘智庫

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