產業地產民營企業的未來在哪裏？

2022-12-16 19:00:16 2078

在過去很長一段時間內，產業園業務對於民營房企來說都是比較難展開做順的一個領域。

國央企或者一些市場化程度比較高的城投公司，具有明顯的政企招商資源優勢，在爭取扶持政策的時候，也比純民營園區相對順利一些，所以在這個領域內他們一直是主力。

但隨着近幾年我國產業園開發運營的參與主體越來越多元，行業也在邁向更成熟、更市場化的階段。

中央與各地方政府近期也頻頻出台新政，一方麵強化了對政府PPP類項目的管控，壓製部分地區激進的園區投資行為；另一方麵也在進一步鼓勵社會資本、民間投資項目來深度參與產業園區的建設與運營工作。

上個月，財政部出台了號稱史上最嚴的PPP政策“119號文”，對此類項目的規範化發展提出了諸多新要求，強調項目的長期穩定經營性收益，也進一步提出要嚴防地方隱性債務。

疊加各地產業地產相關政策的密集出台，未來產業園區行業的格局興許將出現一些變化，今天就一起來了解一下近期各地的政策走向吧。

Part.01

史上最嚴政策出台

PPP發展模式回歸理性

PPP模式自2014年開始在我國大範圍推廣開來，是各地政府調動市場資金參與城市產業建設的重要有效途徑之一，這些年來一直是各地與社會資本合作投資、建設產業園區、開發區的主要方式。

財政部PPP中心10月27日發布了《全國PPP綜合信息平台管理庫項目2022年三季度報》，其中顯示自2014年以來，累計入庫的項目達到10331個、總投資額16.5萬億元。

分地區來看，累計在庫項目投資額前五位是雲南、貴州、四川、河南與浙江，PPP模式已然是眾多省市加速城市建設與產業發展的重要手段。

不過隨着各地PPP項目投資額越來越大，近幾年中央也開始加強對這種合作模式的規範與管控。

今年11月18日，財政部發布了《關於進一步推動政府和社會資本合作（PPP）規範發展、陽光運行的通知》，也稱為“119號文”，進一步強化了對PPP項目多維度的監管。

這份通知旨在“推動政府和社會資本合作模式規範發展、陽光運行”，提出了做好項目前期論證、推動項目規範運作、嚴防隱性債務風險、保障陽光運行四大方麵要求，其中有兩個比較關鍵的方麵。

1、做好項目前期論證

強調長期穩定經營性收益

通知首先提出，PPP項目應該充分做好項目前期工作。要求“屬於公共服務領域、需求長期穩定、回報機製清晰、收益水平合理、具有運營內容”的項目，才可采用PPP模式實施。

而且強調了要優先實施“具有強運營屬性、具有長期穩定經營性收益”的項目。相比此前的政策來說，這次通知為PPP項目的具體質量方麵，提出了更具體、更高的要求，開始強調收益水平。

過去各地PPP項目中，存在缺乏實質性運營內容、經營收益不明朗的項目，實際上會增加地方隱性債務，難以成為優質有效的投資。因此當下中央顯然是希望對這類項目進行限製，加強項目資質審核，不能再隨意入庫。

另一方麵，也對項目的運營能力提出了更高的要求，對隻建設不運營的現象進行監管。各地城投不僅要做投資建設的事，更要做好經營的事，提高政府新增存量資產的質量。

2、推動項目規範運作

充分發揮社會資本的能力

通知的第二部分提出了幾個關鍵點。

一是要充分給予社會資本參與項目的機會，和公平競爭的空間。地市級、縣區級地方人民政府實際控製的國企（上市公司除外）隻能代表政府方出資參與PPP項目，但不得作為本級PPP項目的社會資本方；

二是強調政府方應帶頭誠信履約，維護良好營商環境，不得以拖延竣工驗收時間、延遲績效考核等方式，拖欠政府付費，強化項目的履約管理。

三是強化對社會資本的激勵和約束，完善項目績效管理，將PPP項目績效評價結果作為按效付費的重要依據。這對想要參與PPP合作的社會資本方，提出了更實際的運營能力要求。

提出這些要求，目的很明確，就是要嚴防各地通過PPP模式虛增財政收入。通過擴大社會資本的競爭空間、建立完善的績效評價體係等方式，來力保PPP類項目能夠落到實處。

這份通知對於如今的PPP模式，做出了最嚴格的約束與界定。意味着未來各地政府與城投公司，必須更加嚴謹地對待PPP項目的投資，並要高度重視自身經營水平的培養，以及對合作夥伴的甄選。

而從這份通知中，也能看到更多社會資本的機會。基於中央對PPP項目長期穩定經營收入的要求，未來由地方政府牽頭的開發區、園區類建設運營項目，勢必需要更多的市場化力量來參與和協助。

雖然未來符合國家要求的園區PPP項目的數量可能會減少，但質量必定會有所提高。具備園區運營實力的民營企業，基於自身的專業力量與資源沉澱，反而可能迎來更多與政府、城投或國央企合作的機會。

Part.02

各地頻出政策鼓勵產業發展

民間投資迎來更多機會

雖然國家對地方政府和城投公司層麵，加大了項目投資上的監管力度，但針對民間資本、市場化主體，卻是不斷在出台新政，鼓勵它們參與到城市的產業與園區發展當中來。

無論是在投資建設端，還是在需求端，各地近期都推出了不少支持政策，未來民間資本、民營企業在產業園區領域，將會擁有更多的發展助力。

在投資建設端，各地的支持方式包括創新用地類型探索、融資支持與交易支持等方麵。

比如上個月，廣州市南沙區人民政府發布了《廣州南沙新區（自貿片區）支持新興產業園發展的用地管理意見（征求意見稿）》。其中提到了一個新鮮事物：新興產業園用地（M9）。

與常見的M1、M0不同，M9用地的產業功能計容建築麵積最低為60%，而配套服務（商務辦公、商業、住宅）功能計容建築麵積最高能做到40%。

按照這份意見中的定義，新興產業園可融合研發、創意、設計、中試、無汙染生產、品牌、營銷、結算等新型產業功能及相關配套服務，這個範圍比M0用地還要更加豐富，而且加入了企業生產經營中更加輕量化的環節，比如品牌、營銷等。

意見中還明確指出，M9用地以能耗低、汙染少、附加值高、成長性好的中小企業為主要服務對象。相比M1、M0，M9似乎是更接近城市綜合體的一種用地類型。

這在控製產業用房供應總量的同時，也對城市配套、產業配套功能提出了更多元的要求產城融合的導向更加明確，這也更加符合發達城市的複合化發展需要。

值得注意的是，M9用地的出讓對象並沒有明確的限製，而且可以通過“帶設計方案”公開出讓方式整體供應，允許多家中小企業通過簽訂聯合競買協議，組成聯合體競拍土地，統一委托國資企業建設科創樓宇，推行聯建競拍創新型產業用地開發建設科創樓宇。

這就給了更多中小企業進入產業園領域的機會，能夠更廣泛地調動社會資本，從建設端來參與產業園區的發展進程。

而在資金支持方麵，西安前陣子發布了促進工業有效投資若幹措施，決定通過盤活存量基金、統籌各類產業資金出資等方式，設立100億元的西安市工業（支柱產業）倍增引導基金。

基金的其中一個重要投資方向，就是保障工業園區建設。除了新增政府專項債券和政策性金融工具外，也鼓勵各地與社會資本共建園區，許多城市都在推行類似的基金。

而且上個月，國家發改革委還發布了關於進一步完善政策環境加大力度支持民間投資發展的意見，表示支持民間投資項目參與基礎設施REITs試點。

意見提出，要鼓勵民間資本通過PPP模式參與盤活國有存量資產，並通過開展混合所有製改革、引入戰略投資人和專業運營管理方等，吸引民間資本參與基礎設施項目建設、運營。

同時，在發行基礎設施REITs時要對各類所有製企業一視同仁，加快推出民間投資具體項目，形成示範效應，增強民營企業參與信心。

一旦民營企業的REITs通道跑順暢了，那麼一定能給更多市場主體以信心，調動更多企業參與到項目的建設經營當中來。

在產業空間需求端，一些城市直接亮出了誠意。比如深圳市龍華新區，前兩個月發布了《龍華區創新型產業用房管理辦法（征求意見稿）》。

意見提出入駐區內創新型產業用房的企業，首年直接給予租金參考價格的30％-70％優惠。另外還將針對租賃麵積，給予不同程度的免租期福利，最長免租期達到4個月。

目前多個省市都在招商引資上發力，給出豐厚的入駐優惠，以期最大限度地調動實體企業的進駐熱情，將當地園區的產業生態做實做強。

Part.結語

這幾年來，國家一直推動經濟的高質量發展。產業園區作為經濟活動的重要空間載體，也必須跟隨國家戰略，做到脫虛向實。

近期國家對於政府投資型項目的嚴監管，以及對民間資本的積極調動，都顯示出了其嚴控隱債風險、做實經濟、做強產業的決心。

而產業園區行業未來將更充分地市場化，真正具備產業運營服務能力的企業，在其中會有更廣闊的空間。

來源：明源不動產研究院

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