一大批產業園區，正被淘汰出局

這些年，隨着產業發展步入深水區，園區招商就如同餐廳吸引顧客一樣越來越難幹，大家開始把目光投向產業運營。一批“春江水暖鴨先知”的優秀企業，猶如敏銳的餐廳經營者看出了市場邏輯的變化，亦加速向運營轉型變革。

據不完全統計，部分企業的產業服務收入占比，甚至達到50%以上，這就像一家成功的餐廳其特色服務帶來的收益占比很高一樣。

根據一項公開數據顯示，產業園區的綜合服務收入，近6年來增長了近10倍，不僅扛住了經濟下行的壓力，亦成為許多產業園區利潤新的增長點，恰似一家經營有方的餐廳，其額外的服務項目帶來了豐厚且穩定的利潤增長點。

不知大家有沒有發現，做園區運營，實際上與經營一家餐廳在本質上是毫無二致的。

映照餐廳經營，捋清園區運營內在邏輯

市麵上不少標榜自己為產業運營商的企業，實則“照葫蘆畫瓢”，盲目對標其他城市或區域企業，別人做特色化園區跟着做，別人打造產業生態也沾個邊，全然忽視了一點，即每座城市的產業政策、不同園區的產業定位不盡相同，所以，脫離實際，“有樣學樣”的園區運營，注定是竹籃打水一場空。

所以，產業運營不能隻停留在淺層表麵，應深度探尋其內在的邏輯。一家產業園區的運營，其內在邏輯本質上和經營一家餐廳極其相似，從核心產品的管理，到服務管理，再到合作管理與擴張發展，乃至資產、財務以及安全管理等各個方麵，二者均能夠找到相互映照之處。

以核心產品管理來說，一個園區若要讓企業引得進來、留得下來，關鍵就在於具備特色產業與服務，並且能夠通過園區資源的整合以及產業鏈的高效協同，不斷創新園區的產品和服務，以此助力園區企業的發展。

這恰如經營一家餐廳，需要有特色的菜品來吸引顧客，要基於供應鏈管理來保障每日新鮮食材的供應，同時，餐廳還需要持續進行更新和研發新的菜品，以吸引更多客戶並防止客戶的流失。

除了內在邏輯一致外，餐廳經營與園區運營在人才體係方麵，依據不同崗位的特性，同樣有着眾多相似點，並非毫無關聯，簡直如出一轍。

例如，餐廳的老板，恰似開發園區的一級公司；負責菜品研發的餐廳主廚，相當於園區中的高級運營專家或者園區產業的孵化經理；再比如，餐廳的營銷部長，如同園區的招商專員，因為他們都需要借助宣傳來提升公司的知名度，從而招攬更多的客戶……諸如此類的對應，在餐廳經營和園區運營之間，都能夠逐一找到。

明辨商業模式，規避園區運營“三大忌”

近些年，為了響應產業聚集，助力產業進一步發展的號召，一座座產業園區拔地而起，跟風建設不在少數。過度建設導致各地產業園區逐漸泛濫，而激烈的市場競爭壓力，則進一步加劇了園區的生存危機。受此影響，產業園區的發展，越來越脫離初心，衍生出許多問題。

一、明確產業定位，忌“美食城式”泛泛運營

在產業發展剛剛起始的那段時期，所有人對於產業的認知都極為模糊，於是，直接將“科技”、“創新”當作定位的產業園區屢見不鮮。在這個時候，招商的方向、企業的類型等都無從談起。隨後，形形色色的企業開始在園區彙聚，各不相同的產業方向在園區內畸形發展，並且各自的發展節奏也參差不齊。

這恰似各地的美食城，即便處在交通便捷的黃金地段，不缺乏流量，然而假以時日，倒閉的占據多數。探究其原因，說法眾多，但都繞不開一點，那就是美食城內餐廳的種類過於繁雜，管理難度極大，各個餐廳的出品優劣不等。久而久之，關於食客投訴的新聞接連不斷。與此同時，美食城高昂的租金和人工成本，也讓許多城內的餐廳困苦不堪，壓力巨大，離開似乎也是遲早會發生的事。

這就如同那些綜合性園區，企業眾多、各自發展、蓬勃向榮，但到如今卻難以逃脫被市場淘汰的命運。根本原因就在於綜合性園區看似什麼產業都有，實際上產業定位模糊，致使園區缺乏特色，缺少發展後勁，此外，綜合性園區的產業結構混亂，園區內企業所涉足的細分領域各不相同，各自為戰，缺乏有效的溝通與聯動，換句話說，園區企業之間缺乏集群效應，而這必然會影響後續的園區招商工作。

所以，產業園區的運營應當避開“美食城運營模式”，應當依據每個區域特有的產業狀況精準找準定位，發展“專精特新”特色產業園區，將當地的產業優勢最大限度地發揮出來，才能夠在競爭激烈的產業環境中奪得一席之地。

例如，生物醫藥園區，聚焦於生物醫藥行業，瞄準產業鏈關鍵環節進行精準培育，從生產研發、製劑實驗，到批量商用實現全鏈條貫穿。清晰明確的產業定位和規劃，不但能夠提升園區資源尤其是稀缺土地資源的配置效率，推動園區產業結構的有序升級，同時，也有助於科學地開展招商引資工作，有的放矢，促進生物醫藥產業雨林的形成，進而帶動園區經濟社會快速發展，為片區發展塑造新興產業增長極。

二、完備產品體係，忌“菜係混亂”無章運營

產業定位的重要性顯而易見，因而，那種盲目跟風、“依樣畫葫蘆”式的產業運營必然會走向失敗。不過，規劃出正確的產業方向，僅僅隻是做好產業運營的開端。

大家都知曉，產業園區的實質是生產性服務業，其核心使命在於為產業提供各種各樣的賦能服務，涵蓋但不限於空間載體、場景應用、資源整合、技術支持、市場拓展、人才培養、政策對接、金融服務等等，這些服務的終極目標是推動產業更為快速且良好地發展。

所以，在確定了產業發展方向之後，還應當圍繞該產業構建成熟的產業鏈，確保園區內產業的上下遊完備，營造優良的產業生態，並且結合當地的產業優勢推出優勢產品與特色服務，為產業發展打造持續的動力保障。

這就如同經營一家餐廳，若要迅速招攬食客，前期就需要進行市場需求調研，包括當地的餐飲分布狀況、當地群眾的口味喜好、食材采購與供應鏈等等，將市場的需求和資源條件摸查清楚之後，才能夠更為合理地配置餐廳的人員、設備、原材料等資源；以及選取最為合適的菜係進行深度運營，集中優勢以更好地在當地市場闖出一片天地。之後再通過必要的品牌推廣，持續提升自身的知名度，樹立良好的口碑，從而吸引更多食客前來消費。

三、創新運營服務，忌“國營餐廳式”僵化運營

一些處於一線或者新一線城市的產業園區，起初憑借“天時地利人和”得以發展起來，於業內塑造出了一定的品牌知名度，一時之間風頭無兩。然而，伴隨各地同質化園區不斷增多，各地招商的內卷程度日益加劇。

另外，產業的細分領域愈發走向精細化，企業數量減少且對園區的要求持續提升……這一係列的變動致使園區的招商工作愈發艱難，空置率也日益增高。而部分產業園區抱殘守缺，不追求運營和服務的創新，難以滿足園區企業的發展需求，這進一步加速了企業的流失。

這恰似一些國營餐廳，又或者是明星餐飲店，盡管聲名遠揚，自帶流量，可往往經營不了兩三年便走向衰敗。剖析其原因可謂五花八門，但都無法脫離菜價高昂、味道不佳、服務質量低劣等問題……與此同時，食客之間的口口相傳，也進一步損害了餐廳的品牌好感度，從而對餐廳產生更多的不良影響。

以商招商的核心要點，向來都不是園區的名聲有多麼響亮，而是園區能否通過為企業提供發展所需要的高質量產品和服務，在企業當中形成良好的口碑。

所以，產業園區在具備了一定的品牌知名度之後，還應當持續深入探究企業的發展需求，不斷更新迭代園區的精品服務，通過產業平台進行撮合，以滴灌的形式，高效地為企業發展賦能，這不但能夠增強企業及其員工對園區的粘性，還能夠為園區創造更多的利潤增長點。

結  語

在產城融合發展的宏大背景之下，產業園區逐步邁向特色化、專業化以及精細化的路徑。在未來，除卻園區載體自身，園區還需具備能夠提供更多有益於產業發展、企業發展的附加能力。故而，園區運營的重要性愈發顯著。

要做好園區運營絕非是一件能夠輕易達成的事情，它如同經營餐廳一般，需要傾注大量的人力、物力與財力。

與此同時，產業園區運營的思維邏輯還在於園區必須從地產思維轉化為產業思維，跳出單純的賣地模式，舍棄短期的地產利益，耐得住寂寞。

不但要明確產業標簽，持續對特色產業進行深入耕耘，塑造完備的產業生態雨林，而且要避免自我封閉，需通過持續的運營創新，促使企業於園區內部得以茁壯成長，以此來換取長久的產業運營收益，將土地價值轉化為長期的 GDP。

來源：明源不動產研究院