城投變產投，大有可為

2024-08-25 13:10:18 205

縱觀2024年，從眾多城投紛紛更名為產投，到國家出台《公平競爭審查條例》並拉開稅返整改的序幕，產業賽道的熱點可謂此起彼伏，熱鬧非凡！在看似“動蕩”的營商環境與招商局勢之下，未來園區招商究竟該如何創新，才能撥雲見日、搶占先機？這已然成為所有產業人關注和探討的核心焦點。

城投換擋產投

本質是以項目為“引”，促產業之“進”

相關數據表明，近半年來更名的城投公司，數量已逾500家之多。這一輪的改名，經深入分析，主要有以下兩方麵的緣由。

一方麵，乃是形勢所迫。眾所周知，當下，多地政府的債務形勢頗為嚴峻。自2023年下半年起，一係列化債方案逐步落地施行，與此同時，地方政府進一步加強了對隱性債務的監管。受此影響，城投債務的擴張路徑遭遇嚴重阻礙，融資也愈發受到限製。這致使原有的“拿地融資+基建”運作模式逐漸失效，城投的市場化轉型進程變得更為緊迫。

另一方麵，從深層次思考，這波更名也是為了應對土地財政的難以為繼。目前，各地土地財政吃緊，城建類或政府類項目的回款周期不斷延長。比如江蘇無錫某產業園區，若依照傳統地產的ROI核算方式，該園區或許終其一生都無法回本；再如位於南方某市的一產業園區，據估算，其回本周期至少需要160年。城投過度依賴財政補貼的日子一去不複返。

由上述兩個原因不難發現，換擋“產投”，既是城投尋求新增長點的一次變革嚐試，更是其業務戰略轉型升級的顯著信號。而當城投開始承擔招商任務時，絕非是將原本純粹的土地和基建內容加以包裝，變為看似有內涵的產業這般簡單。實際上，對於城投公司而言，招商離不開以下三大要素：

一是市場訂單。招商的本質在於助力入園企業開展業務，城投要善於憑借自身“國家隊”的背書以及顯著的區位影響力，於現有區位範疇內，借助產業大腦，立足現有的產業鏈，為企業探尋其上下遊，促成產業鏈的交易撮合，進而創造更多的訂單增量。

二是成長資金。企業的發展離不開資本的有力支持，在企業從1到N的成長曆程中，城投應當運用自身已組建的產業基金，或者組織相關的產業基金群體，無論是LP還是GP，在為企業創造市場訂單的同時，以招投一體的模式，通過投資方、資本方和企業方的有效撮合，幫助企業成長的不同階段實現投融資。

三是開放場景。城投依據自身區位的產業定位，不斷聚焦並引入契合產業定位的新質生產力代表企業，攜手打造相關場景，助力片區城市更新、產業升級，從而吸引更多上下遊產業企業前來入駐，促進產業生態的構建。

例如北京中關村壹號，其定位為5G科技產業園區，在園區所在的區域，諸如節能停車場、智慧垃圾站等均是借助5G技術打造而成，這些場景的建設向園區企業開放合作機會。隨着各類場景的成功落地，也幫園區吸引了眾多上下遊企業紛紛入駐。

再比如北京亦莊自動駕駛示範區，分階段有條不紊地推動智能網聯乘用車、幹線物流、無人清掃、無人配送、無人巡邏等應用場景的落地。這些場景的精心設計，不但有力地推進了相關產業的發展，同時還為北京亦莊吸引到了百度Apollo、小馬智行、AutoX安途等一批國內自動駕駛領域的知名企業入駐。

隨着招商競爭日益激烈，項目落地門檻持續攀升，企業對載體的需求更趨向於定製化，城投的招商方式不能再是“賣地”或是“造城促產”。

相反，城投需要依據區域的實際狀況和資源稟賦，深入探究上下遊產業，開展企業調研，洞悉企業真實的發展訴求，隨後做好產業和企業的精準畫像，並以運營思維推動項目的設計、施工、招商、服務一體化。通過為企業發展提供市場訂單、成長資金，打造開放場景，不斷增強項目與企業的匹配度，達成以項目為“引”，促產業之“進”。

“不動產+產業鏈”投資雙飛輪驅動

以投促引

現階段，傳統產業正麵臨着結構調整與升級的壓力，而新興產業則迅猛發展。與過去的勞動密集型產業不同，高精尖的新興產業，並不需要大量的土地來建設廠房。因此，以土地為杠杆的招商模式愈發艱難。換言之，基於不動產全生命周期的投資飛輪，難以為城投的市場化轉型提供充足的動力。

過去，不動產的發展步子邁得過大，產業的發展則相對滯後。如今要實現轉變，讓產業得以蓬勃發展，這既是城投換擋產投的緣由，也是其成功的關鍵所在。

所以，對於城投來說，當下與未來，唯有做好產業和不動產之間的平衡，“兩條腿”並行，招商引資的道路才能越走越寬廣，也就是說，城投需要構建“不動產+產業鏈”投資的雙飛輪，建立起投前決策體係、投後跟蹤管理機製，以及投資預測與分析模型。通過投運一體的數智平台，構建體係、搭建模型、強化跟蹤、優化評價，從而實現產城開發-建設-運營的國有資本高效配置與風險防控。

然而，要達成不動產投資和產業鏈投資兩個業務的閉環，並非易事，其關鍵在於如何招攬到優秀的企業，讓園區成為其發展的理想之地，做到引得進、留得住、長得大、生得出。

過去，地方政府憑借政策優勢便能主導產業招引，而產業園區的開發運營主體更多地充當“店小二”的角色，做好服務工作即可，也就是采用稅收招商的方式。但隨着《公開競爭審查條例》的落地實施，稅收返還的時代宣告結束，招商引資也從過去單純的政策導向轉變為生態導向。

在此形勢之下，未來城投僅有一條道路可走，那便是錘煉自身“識馬相馬”的能力，並基於強鏈建鏈補鏈的思路，與地方政府齊心協力，共同聚焦產業培育，提升培育產業鏈發展的專業能力，竭力為企業營造更優的產業生態、營商環境以及資本保障，打造更為係統的招商體係。唯有如此，才能持續增強片區的吸引力與招商競爭力，進而招攬到優秀的企業。

實際上，這種“產投融合，以投促引”的案例在全國範圍內日益增多。例如，合肥所采用的合肥產投集團產投融合模式，蘇州所推行的地方政府投資基金與合作機構共同設立子基金，並引入風險投資機構的模式，均取得了顯著的成功。據不完全統計，從2019至 2023年，5年間共有3138家國家科技型中小企業落戶江蘇。在這5年時間裏，不論是遷入的企業數量，還是投資的企業數量，江蘇均位居全國之首。

結語

城投公司的轉型之路，依舊道阻且長，畢竟其市場化的步伐才剛剛邁出，還有諸多事務有待完成。但無論如何轉型，基於區域的實際情況和資源稟賦，摸索出契合本地平台的產業化轉型路徑，才是城投“換擋”產投的關鍵所在。

而在承擔招商任務時，麵對愈發激烈的營商環境與招商形勢，城投必須依照片區的資源和條件，選取最適宜自身的招商途徑，通過打造“不動產+產業鏈”投資的雙飛輪驅動模式，以投資促進招商。

未來，隨着“稅返招商”時代的終結，政府必然不會消極應對，發達地區或許早已在積極選取備用策略，以江蘇省為例，其招商新政便是一次主動出擊。而欠發達地區倘若不主動、不開放，將會失去唯一的“定海神針”，必然難以在產業招商的激烈競爭中存活。

來源：明源不動產研究院

东信高科-中国外资产业园区综合运营商

城投變產投，大有可為

東信模式

解決方案

集團新聞

聯系我們