這三件事，決定了城市更新的未來

2024-08-15 15:53:12 233

城市更新由“開發”向“經營”轉變。城市更新要怎麼做？如何做到可持續的運營？在實踐與觀察中，我們認為有三個前提不可忽略，就是文化（精神）、資產（載體）、主體（人）。我們希望能逐漸找到在城市更新領域可複製可推廣的一些共性。

1、文化。對地方文化精準解讀，培育地方的文化認同，用文化賦能城市發展。

2、資產。對資產產權清晰拆解，形成針對性更新方案，以資產管理提高地方價值。

3、主體。對多元主體全力支持，激活各主體自主更新需求，共同參與城市更新。

簡單地說，更新要做到“深挖文化，創造內容，吸引資金，增加留量”，把現有資源利用最大化。

文化精準解讀培育地方認同

可以說，一座城市對自己文化的態度，決定了這座城市的未來。

在接下來的時代，是屬於有想象力、有創造力、有人情味的城市。沒有高歌猛進地城市建設，迎來的機遇是潛心打造屬於自己的城市品牌。文化更新應該作為存量時代新的基礎設施，從城市建設轉向更加注重城市軟實力的營造與培育。一個地方的文化如果開始破圈，就可以極大的提升這個地方的價值，當人們對於這種生活方式開始產生認同，那麼人們就願意去這個地方“打卡”，甚至在這個城市留下人來。如何培育這種地方的文化認同，一定要做到下麵三點：

第一，文化挖掘着重本原真實

隻有真實的內容才有生命力，每一個地方都曾有強大的曆史人文貫穿，它的地方精神和活生生的事件，是激起人民共情關鍵所在。在各地老城老街區有機更新中，我們注重挖掘和提煉出在地文化價值，判斷其高質量發展“動因”，用真實的文化內容喚起新的生活力。

文化挖掘的經驗©️羅海師

第二，文化內容可人人參與

文化要可參與，要與日常生活相關聯，不僅僅是博物館裏的文化，還有融入當代生活的文化，能適應新場景的文化。例如，舉辦一場場在地市集/食集/賽事；由專業人士與在地居民共同編排的小劇；將文化內容轉換為新消費場景，使人人可以參與。

第三，文化創新促進產業升級

將文化轉譯為內容，內容可以衍生出各種產品。但這些並不是漫無目的創作，而是長周期、耐心地去孵化可持續運營的IP文化產業體係。要引消費、引人才、引資源，以創造新的產業體係來支持城市發展，進而擴大城市文化的影響力。

產權清晰拆解對準更新路徑

降低參加城市更新的成本，是更新最大的進步。

產權錯綜複雜，利益主體眾多。多產權類型是更新的痛點難點，也是更新項目最硬核的部分。產權的清晰拆解，可以降低更新成本。以各地事件實踐來看，主要有以下幾種類型：

第一種低效土地類的更新。這類情況通常是片區內的劃撥用地處於閑置或者低效的狀態。過往，這類用地通過規劃調整後進行土地出讓，由承接主體重新定位，建設開發運營。

但以目前的情況，該模式涉及投入的資金量巨大，大多時候很難找到具有綜合運營能力的開發者，且大環境走“地產銷售模式”難以為繼。如何先在使用權、經營權和管理權上培育新模式，孕育時機，最終使更新回到土地資產增值的正軌。

第二種分散式公產的更新。在不同政府企事業單位內的公有資產，要進行產權的歸集，在產權性質不變的情況下，目標着眼於“調控和蓄水”的作用，可以用作博物館、旅遊配套、創新孵化基地等公共空間。而往往，對於布局分散、大小不一、商居混合的公產來說。政府平台公司更需要統籌運營，增加內容植入。建立新的運作模式，嫁接市場化資源。把分散式公產作為更新升級的杠杆與示範，非常值得探索和實踐。

第三種私產與市場合作類的更新。有意出售所有權和有意出租使用權/經營權的資產，此時如能找到具有專業整合能力的平台組織/企業，最大化降低片區運營與管理成本。同時借助共益機製，使參與各方都能獲益，協同上下遊，降低經營壓力，是可以實現在地化的創商或引入新業態品牌的招商。例如城中村改造中，麵對集體土地和農民住房時，專業的運營團隊起到關鍵作用。

第四種小私產自主更新。眼下私產的更新大多寄希望於大環境的轉變，或是等待保民生服務、保基礎設施安全的以政府主導的改造。自我住房改善的需求一直未得到釋放。未來基於年輕群體新消費的出現，以及自我資產增值的訴求更加強烈，自建房的更新具有寬廣的前景。如何激勵產權人的主動參與更新，關鍵的環節是要有政策支持，加上產權人觀念的轉變。方能共同營造出好環境、好文化、好口碑值得期待的地方。

主體驅動更新 實現受益公平

一定要改變政府主導、包辦式更新模式，激發多元主體參與，獲取各自價值。

地方政府的角度

地方政府要做的事，包括公共服務設施的完善；基礎設施的更新；曆史文化遺產的傳承；創新科技、產業的孵化等公共領域。這些公共領域的投入主要來源於中央政府的財政支持和地方財政的投入。但由於地方財政近年越發困難，地方政府大多肩負巨額債務，加之中國沒有財產稅，地方政府參與城市更新又很難帶來新增現金流。造成了城市更新雖然看上去火熱，但可持續的項目甚少。

因此城市更新要激發各類參與主體的活力。做到誰受益，誰出錢。政府則在公共事業領域做到微利可持續，例如公園增加臨建用於經營填補公園運營費用等。多麵向增加公共收益，作為政府角度最重要的更新目標。政府不僅要掙錢，另一方麵還要用好錢，把錢用到刀刃上，保證城市正常運行。

街道/社區的角度

街道/社區是城市更新作為承上啟下的關鍵角色，在城市更新中承擔了大量的落地工作。一個好的街道/社區，可以大量降低多方協商的成本，降低與市場化合作的風險。建立起以信任為核心的在地化社會資本的累積。要激發街道/社區參與更新，要幫助他們搭建起與政府和市場各方的對接通道，成為社區治理的超級鏈接體。獲得社區治理的政策支持。通過街道/社區提升地方價值，並從財政反哺街道/社區，形成良性的社區支持體係。

個體運營商戶/主理人的角度

個體運營商戶/主理人是城市更新最具創新性的主體。他們喜歡找到能與自己興趣愛好相匹配的生活方式，常常表現出強大的主動性和創造力。這些小的經營者一旦創業成功，就能帶動社會創新，甚至有機會產生新的企業和商業模式。

然而這類群體由於處於創業初期，缺乏資金支持。因此如果將城市閑置或者低效的資產用於支持這類群體，降低他們經營成本並給予包容和寬鬆的營商環境，在自下而上的更新實踐中，這類群體將釋放出驚人的更新力量。

居民主體角度

居民參與城市更新，其主要訴求是對宜居需求的改善。但過去過多依賴政府，顯然已經不可持續。當下要轉變坐等政府拆遷改造的意識。隨着住宅的老化，新的居住需求的產生，潛在大量更新機會。例如各類自建房更新、老舊小區原拆原建等案例的出現。政府不在大包大攬，而是給予政策支持，引導居民自主更新是城市更新最重要的路徑。

市場化專業運營商的角度

城市更新不能沒有市場化專業運營商。不論是基本運營管理能力，還是品牌與資源變現的能力，都對運營商提出很高要求。需要甲方、乙方、丙方這些N方在交易中，不斷探索輕、中、重資產合作的新模式實踐。

把握存量更新的文化、資產和主體三要素，塑造城市特色和吸引力，期待每一座城市在存量時代之下的城市競爭中脫穎而出。

來源:REAL更新

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