產業園區，載體為王的時代已經過去

與此同時，各地用地政策不斷收緊，現在想要拿一塊地，就算再怎麼絞盡腦汁也無濟於事，各種資質、標準讓用一套圖包打天下的時代一去不複返。受此影響，去年全國工業用地市場持續降溫，全國工業用地的供地成交麵積及數量明顯下降，其中，拿地規模同比下降了12.4%。我國產業園區正由高速發展的“增量時代”向增速下降的“存量時代”轉變。

隨着存量時代的到來，早期以土地紅利為主的經營模式變得難以為繼，取而代之的是更加精細化的產業運營模式。為了不被時代的洪流拋棄，越來越多的產業園區開始研究起了如何服務好園區企業，如何降低企業運營成本、如何幫企業高質量發展，開始積極思考如何高效盤活存量資產、促使資金回籠、資產升值.....

由此可見，是否擁有專業的產業運營能力正成為衡量一個園區好壞的重要標準，並且逐漸成為園區吸引目標企業客戶的關鍵因素之一。哪家園區能夠精準摸清目標客戶的核心訴求，並且能夠針對客戶訴求，提供一係列高品質、差異化的園區運營服務，就可以在殘酷的競爭中處於更有利的地位。

然而，深入了解下來發現，很多園區對產業運營服務的理解還停留在初始階段，通過整合一堆工商、財稅、法務、人資中介機構，開發一個看似全能的園區APP，上線很多看似貼心的服務功能，可實際利用效率和效應微乎其微。這樣的園區運營都是“偽運營”。對於絕大部分的園區而言，雖然都知道產業運營的重要性，但真正能將產業運營的思維邏輯理順和掌握的少之又少，多數缺乏深度的產業運營服務能力。

真正的產業園區運營是一門技術活，需要圍繞產業下功夫，除了要深入產業園區本身，做好頂層規劃設計，做好園區產業定位，更為關鍵的是要不斷挖掘園區企業的核心訴求，切實為園區企業提供貨真價實的專業的技術服務，解決企業發展痛點和難點，幫助企業成長，進行產業的打造，形成產業集群效應，實現上下遊產業的良性發展，同時進一步提升區域的價值和資產的價值，滿足政府、企業和運營方的利益需求。

那麼，一個產業園區如何才能打造出真正的運營服務能力？總結下來，產業園區一般可以圍繞產業運營的定位、用戶、服務、盈利、玩法及團隊建設，即“定、研、服、盈、術、陣”六個方麵，不斷強化自身的運營服務能力：

1、定，指的是園區的明確方向，涵蓋市場定位、客群定位、差異化分析、產品研發布局、選址布局、品牌宣傳等諸多方麵。

產業園區應秉持用戶思維，以目標為導向，反向推導整個園區的運營策略，也就是園區要準備給客戶講什麼、展示什麼，同時還要解決客戶如何聽到你、查到你、問到你，最終打動他們，吸引他們進入園區的問題。此外，產業園區還要明確運營目的，不同類型、不同階段的園區，其運營目的有所不同，不要一開始就隻以賺錢為目標，從0到1的過程必然是培育的過程。

產業園區運營如種果樹，要先挖坑，把樹種下，讓樹長大之後還要結果，並且隻有果子培育好了才會甜。所以，對於園區而言，每個階段的“定”，都要明確做什麼、做到何種程度、實現什麼目標，投入多少費用和資源，形成什麼樣的階段性成果等等。這些問題都需要“定”來解決。尤其對於我們現在的市屬區屬城投公司而言，“定”決定了戰略的高度以及未來做事的速度。

2、研，重點在於探究園區五個角色的核心訴求，以及如何為這些角色提供適配服務。

產業園區運營的五個角色及其對應的服務，俗稱為“五指模型”，分別是：

• 大拇指，象征着園區企業和入駐商業，園區大部分時間還是麵向B端，B端的訴求往往決定了園區選擇哪條產業鏈以及如何設計商業模式，所以，園區應着重關注這部分人員的核心需求；

  
  

• 食指，代表的是園區的C端用戶，C端用戶可分為三類，分別是：企業家和高管、企業中層幹部和基礎管理層，以及基層員工、訪客和消費者。這三類C端用戶的訴求各不相同；

• 中指，代表的是園區運營方，如今城投公司既要解決債務化解問題，也要解決資金問題，還要解決資產的盤點、盤清和盤活問題，自身實力要過硬，園區運營方需提升自身運營能力，管理好自家底盤，算好賬目，利用好數字資產，讓資金充分滾動起來；

  
  

• 無名指，代表的是與園區相關的上級管理部門，園區要透徹了解上級部門的需求，幫其在城市中尋找合適的主題，為其對外爭得麵子；

  
  

• 尾指，代表的是園區供應鏈，園區有橫向的服務，有針對B端和C端的服務，對產業園區而言，並非所有事情都要自己做，而是通過園區平台搭建，將所有資源通過線上方式轉化為園區的服務模型和產品，通過做好優化管理，積少成多，為企業和個人節約成本、節省精力、節省時間。

  
  

3、服，指代各類園區服務，一般可劃分為四層：政策服務、基礎服務、個人服務、企業服務。

政策服務意味着產業園區要充當好政策解讀者和翻譯官雙重角色，將上下銜接起來，並以滴灌的形式，將政策精準匹配企業；基礎服務，主要涵蓋園區物業服務，即傳統“四保一服”服務；個人服務，主要是滿足C端用戶吃喝玩樂、出行、居住等方麵需求；企業服務則涵蓋了企業采購、行政辦公、人力資源、金融稅收等多個方麵。對園區而言，搭平台、做優選，提供橫向服務即可。

4、盈，即要明晰園區盈利的內在邏輯。

在當今時代，園區單純依靠租金、賣地或是傳統的土地整備，已難以維係，而且其營收必然呈下行趨勢。相關數據顯示，從2017年到2023年，園區傳統收入降幅高達30%。

未來，產業園區必須要突破三項核心收入：其一，通過對企業的投資孵化所帶來的投資收益；其二，借助生態大運營，將園區的四項服務充分開展起來，提高服務收入，包括將橫向的專業服務做好，就像湖南長沙馬欄山視頻產業園，聚焦視頻產業鏈，其中，設備租賃、雲存儲，以及圍繞視頻製作、拍攝化妝等各種服務一應俱全。一個導演去長沙拍片子，隻需人到位即可，所有設備和人才等都能在園區中尋得。這類園區一定是賺錢的；其三，園區帶來的長線收益，即把片區的產業和人氣做旺，進而帶動旁邊的住宅、商業以及整個不動產行業的發展，由此帶來的資產增值收益。這便是產業興旺帶動人氣興旺，人氣興旺又帶動財氣興旺。

5、術，意味着要從業務場景着手，設計園區運營相關指標，同時滿足園區企業發展以及員工成長需求。

具體來說，當園區麵積在5萬平方以內，且位於三四線城市，以工業製造為主時，在術的選擇上應側重於基礎服務，即主要將物業工作做好；當園區是麵積在10至20萬平方之間的中型園區，且地處一二線城市相對偏遠的位置，此時要想打造園區核心競爭力，就需要將園區的企業服務、生態服務、個人服務等各項服務做到位；而如果是位於一線城市，麵積超30萬平方的成熟型園區，且已經形成了標準的產業雨林，這類園區重點把園區的生態平台和虛擬園區切實做深做強，形成更多雨林孵化的能量，從而更好地將目標企業引進來、留得住、使其發展壯大，還能孕育出新的企業。

6、陣，旨在解決園區管理矩陣難題。

園區管理矩陣的構建，關鍵在於是否具備相應產業的人才。運營團隊的構成，需要懂產業、會運營、善服務，通過將這三類人才混合編排，形成阿米巴團隊，使項目形成涵蓋資產管理、招商、運營及服務的完整閉環。猶如美軍海豹特種部隊，其強大的作戰能力源自由八到十位能力卓越的戰術專家組成的團隊，他們不僅專業水準高，而且團隊的調動能力也堪稱最強。園區也需要打造這樣的小作戰團隊，采用阿米巴模式，達成園區與企業的雙向平衡，並將園區每個小團隊都轉變為一個小創業組織，讓他們有能力且能從中獲利，進而圍繞園區持續深度經營。這樣的團隊對於當前園區的發展是最為有利的。

載體為王的時代已經過去，現在和未來都將是“運營為王”的時代。產業園區行業的整體商業模式已經從單純的載體產品提供到多元化的服務提供，從短期開發、產銷模式向長期持有運營模式轉變。

雖然上到國家方針政策，下到園區企業，仍不在賣力吆喝着產業運營能力。但是，對於目前絕大部分產業園區來說，缺乏產業運營能力是一種常態。產業運營對他們來說更像是稀裏糊塗的跟隨。隻有真正掌握產業園區運營的內在邏輯，不斷修煉“六大內功”，並因地因時製宜地創新運營模式，“想企業所想，憂企業所憂”，更快抓住企業的心，獲取它們的信任，才能在日漸激烈的市場競爭中為自己贏下一席之地，才能更好地脫穎而出。

來源：明源不動產研究院