產業園區內卷現象，未來隻會更加嚴重

一方麵，我國產業園區的總規模一直在快速增加，競爭的激烈程度還在不斷提升。

根據Wind機構數據測算，自2020年開始我國的產業園區建築麵積，就在以每年1.4億平方米的速度在增加。按照這個趨勢發展，2025年全國產業園區的總建築麵積預計將達到62億平方米，競爭隻會越來越白熱化……

另一方麵，隨着越來越多園區企業入局，同行們對於產業園區發展模式的探索也進入了深水區，在規劃、招商和運營等方麵的創新實踐層出不窮，大家對園區行業的理解也發生了深刻的變化。

產業園區的概念，從最開始的工業園走到後來的產業園、再到生態園區，最後發展到現在的產業社區形態，已經經曆了至少4輪比較大的演變。每一輪演變，對園區開發運營者的要求都更加嚴苛。

而在當下各地“搶商”局麵愈發普遍的形勢中，4.0產業社區的形態呈現出比以往更多元、複雜的特征，對園區企業的要求也更全麵了。

產城融合這個概念提出得很早，但實際上在3-4年前產業地產的熱度上升期、競爭開始變得激烈的時候，才真正引發了各方的爭相探索。

而且近年來，各地工業舊改項目的業態構成愈發複雜，除了工業廠房、產業用房之外，通常也會伴隨着住宅、公寓和商業等指標，大規模的產城綜合體項目越來越多見。

3.0時代的生態園區理念，並不能為這種產城綜合體項目提供完整的解決方案，思考如何落地“產城融合”理念，成了園區企業在新形勢下的突破口。

在綜合的用地指標之下，園區企業需要思考如何構建更有活力與韌性的產城生態。尤其是像各地開發區這種廣袤的產業新城，要肩負的任務不僅僅是承載和培育產業，還必須協調好產-城-人三者的有機關係，全方位地拉動經濟。

為了實現這一點，4.0時代的產業社區理念逐漸成型。各地新建的產業園區，在形態規劃與功能布局上，與以往產業園有明顯的區別，功能組團更加清晰、規劃上更加開放、配套也走向了專業化和社區化。

首先在功能組團的布局上，產業社區通常分區清晰而又相互協同，不同的功能組團之間互相獨立又彼此串聯。

比如惠州的波頓電子霧化器總部及智能製造基地，就根據園區周邊的生態資源分布情況，將超級總部及商務中心設置在主幹道沿線，突出整體昭示性、商業互動性與園區形象。

而宿舍及研發組團則設置在靠近市政公園的一側，並規劃了園區生態軸與休閑生活區，實現園區整體布局上的動靜有序、張弛有度。

又比如雄安新區的中交未來科創城，設置了5大產業組團，包括總部辦公區、科創核心區、科技服務區、研發配套區和產業承載區。

不同組團有着各自清晰的定位和功能，負責吸附不同類型、不同發展階段的企業與機構，協同形成合力，幫助園區形成完整的企業梯隊和產業生態。

同時，中交未來科創城采用了“兩心一軸一帶”的空間規劃形態，通過生活活力軸和綠色休閑活力帶，將各地塊、地上地下空間和周邊主要的城市配套都有機串聯起來，使項目和城區融為一個整體，實現產城一體化。

而各地開發區對用地的科學布局，以及交通上的便捷串聯尤為重視，通常會在路網設計、交通配套上下很大功夫。

比如某地開發區為了方便各組團間的聯係互動，已經開始采用智能物聯汽車技術，建立了能夠按需響應的無人駕駛微公交係統，能夠有效彌補地鐵站點無法覆蓋的服務盲區，進一步強化區域內部的互動。

其次是在規劃上，產業社區更講求開放、融合，結合地緣特征積極地利用城市配套與生態資源。

比如上海張江AI未來街區，就別出心裁地提出了“穿街引園”的概念，一反過去產業園封閉式運營的狀態，充分利用了川楊河支係“智慧河”的生態條件，設計了貫穿園區的城市通廊，連接城市街道與濱水步道，將園區融為城市景觀的一部分。

獨特的布局形態使得AI未來街區成為開放式產業社區的代表項目，充分利用生態資源也為園區帶來了極佳的綠化與低密度的舒適研發環境，營造出具有人文關懷的產城氛圍。

又比如TOD站城一體化理念的實踐落地，中交未來科創城也是個中代表。這個項目臨近雄安高鐵站，中交結合了站點周邊的城市上位設計，構建了軌道交通與城市配套功能之間的銜接。

其園區配套係統幾乎都是互連互通的，包括商業、公服、綠地、地下停車場等等。對於地下交通組織的精細化設計，使得高鐵站點的人車流線能與園區內部形成通暢互動，負一層人群能夠實現無障礙通行。

最後是在配套方麵，產業社區之所以能夠被稱為社區，就在於其配套內容的進一步豐富和多元化。除了基礎性配套和生產性配套之外，產業社區還會規劃更多的特色配套。

一方麵，在專業化配套上更進了一步，會圍繞園區主導產業來引入一係列的實用硬件設施。

比如廣東醫穀生物醫藥專業園區，就為醫藥企業配備了實驗室、小試車間、危廢處理係統、危險品倉庫等，讓配套切入到具體的產業鏈服務當中，提升企業客戶的滿意度。

另一方麵，人性化配套的花樣也越來越多了，“以人為本”的觀念在園區領域也逐漸凸顯現出來。

比如前文提及的上海張江AI未來街區，就規劃了一個全開放式的“路演廣場”，彌補了周邊公共空間相對匱乏的問題。

這個廣場既可以舉辦產品發布會，也可以作為園區舉辦社群活動的場所，同時也是周邊居民和兒童的休閑廣場。在美化園區環境、放鬆員工身心的同時，還能反哺周邊社區，充分體現人文關懷。

又比如天津智慧山項目，這是一個將產業生態與商業、文化相結合的優秀案例。其在園區中央廣場打造了一塊占地約5000平方米的起伏山丘廣場，由36萬片竹片構成。它不僅成為了園區極具視覺衝擊力的形象標誌，更是一個交互式的公共藝術作品。

天津智慧山分析總結了園區產業人群的年齡與愛好特征，並結合企業的需求，在山丘廣場上舉辦過產品發布會、電影周、主題市集、音樂會、咖啡市集、精釀啤酒節等等豐富的社群活動，據稱每年要做300多場，已經成為園區的重要標簽之一。

一個園區舍得在公共空間上做這種投入，並能通過運營手段將產業、商業與人文三要素在其中進行結合，這是比較難得的。

總體來看，如今的產業社區已經從過去產、商、居互不幹擾、分開發展的理念中脫離出來，走向了互融互促、共同生長，通過不同組團之間的串聯互動，構建良性的、富有經濟活力的產城生態。

日益激烈的園區競爭，以及愈發複雜的經濟環境，使許多園區的招商焦慮更嚴重了…

過去大家可以各憑本事找來企業，但現在難度已經升級到需要“搶商”了。大批同質化園區，陷入了零和博弈的折磨。

不過好的方麵是，在這幾年數字化浪潮的席卷之下，產業園區的招商“武器庫”已經比以前豐富了太多！許多園區都開始用數字化“武裝”自己，雖然招商模型的先進程度有所區別，但數字化的應用基本已成為標配。

數字化招商目前能夠實現的主要賦能，包括對海量招商數據的歸納分析；對本土產業、企業數據的收集分析；對園區產業圖譜的監控分析；對繁瑣招商流程的自動化、可視化管控等等…

這些功能對於招商管理工作的效率、精準度和針對性，都有着顯著的提升效果。尤其是經過數年的發展，數字化招商體係也已經經曆了一波迭代進化。

初期的數字化技術主要是幫助園區建立數據大屏和線上信息平台，負責做好園區信息的“展示”。

這方麵頭部的園區企業已經做得非常成熟了，比如前文提及的中交未來科創城，就應用了數字孿生CIM係統，將品牌宣傳、項目推廣與產品展示等環節做整合呈現，並實現了一體化管控，很好地解決了大型產城項目複雜信息的立體化、直觀化展示的問題。

後來大數據技術的引入，又讓數字化招商體係具備了極為關鍵的“識別”功能，這是一次關鍵迭代。

如今一些招商係統已經能夠根據模型收集海量的企業數據，且不局限於基本的行業信息，還能夠收集公開資料中顯示的經營數據、研發投入、新聞動態、招聘動態等等。

這些數據的作用很大，經過合理的交叉分析後，招商團隊能夠更清晰地識別出符合園區產業導向、有發展潛力、具備價格承受能力、具備擴產意願和投資需求的高精準度潛在客戶，從而製定有針對性的招商戰術。

而且數字化招商係統還能夠根據產業鏈圖譜，對園區企業、本土企業進行分析，讓團隊更直觀地識別出園區當前的薄弱環節，以及能夠在哪裏尋找對應的企業來“補鏈”。

這方麵東湖高新是高手，其構建了從選到跟、到落、再到營的完整數字化產業招商體係，已經能實現全國聯動招商。

值得注意的是，“識別”環節想要做得好，不能隻依賴技術的力量，招商團隊的專業性可能更加重要。

因為要建立一個好用的數據庫、繪製一幅符合真實情況的產業圖譜，就需要團隊對產業的理解足夠深刻，對本地甚至周邊城市的企業狀況也要足夠了解才行，這得是極專業且經驗豐富的人才能做到。

這也是招商競爭白熱化時代下，市場對招商人員提出的新要求。像過去那樣漫無目的的陌拜、招到誰就是誰的路子，很難走長遠。產業園區尊重專業價值的時代，已經到來。

產業園區賽道進入4.0時代的一個重要標誌，就是大家都開始拚運營質量了。

隨着各地圍繞產業用地種種監管政策的完善，重銷售的房地產模式已經從產業園行業淡出，隨之而來的課題是學會在園區運作中獲取比較慢、但比較長遠和穩定的收入。

園區企業們關於這方麵的探索也很多，包括創造更多服務性收入、做產業投資等等方法。但要實現收入結構的多元化，根本上離不開“留商”。

尤其是在複雜的經濟環境下，多數企業暫時沒有擴張需求，甚至不少企業還想收縮規模。對於許多園區來說，當下真正的問題是怎麼把客戶留住，“留商”的重要性已經比肩招商。

而決定園區能否留住企業的一個關鍵因素，就是運營。如何通過高質量的運營服務強化企業客戶的粘性、構建不可替代的競爭優勢，成為眾多園區都急需解決的問題。

在這方麵，數字技術與運營的深度結合成了繞不開的路徑。

數字化技術的應用能讓園區所有的企業、物業、硬件設施、人員數據變得直觀、清晰，能快速提升運營管理效率和服務響應速度。

此外，也有園區開始基於園區的大數據庫，開始做大量的數據分析工作，通過沉澱的客戶數據來為後續的服務體係優化提供依據，比如為企業建立集采平台、優化倉庫配套硬件、或是為其經營供需提供更有針對性的對接服務等等。

這些能夠踏實切入企業生產經營環節、為企業解決實際問題的運營服務，正在成為提高客戶留存率的抓手。

基於數字化技術的深度應用，一批優秀的園區得以更全麵地掌握企業客戶的經營動態和切實需求，從而更好地賦能招商和產業投資等方麵的工作，進一步發揮園區資產的價值。

實際上，目前已經有不少園區標杆企業，已經實現了服務收入占比的飛躍式進步。

據克而瑞統計，中電光穀去年上半年的服務收入占比已經達到了驚人的51%，市北高新的服務收入占比也達到了41%之高，這在“勾地”時代是難以想象的成績。

未來，我們也期待看到這個趨勢能夠延續。更值得期待的是，隨着chatGPT與Sora等AI工具的發展，數字化技術一定會與園區行業擦出更多的火花。

比如chatGPT可以在客戶服務層麵實現相當程度上的自動化、智能化，也有望與園區的各類傳感器、攝像頭、能源管理係統等設備結合，實時收集和分析園區的數據，進一步提高工單處理效率、提升園區管理人效。

這些新興且在飛速發展的AI工具正不斷給各行各業帶來驚喜，它們與園區運營的結合也隻是時間問題。

進入產業社區時代，多數園區企業都已經深刻意識到，現在要想做出稱得上優秀的產業園，真的不容易了。

未來園區企業的壓力隻會更大，但機遇也頗多。它們急需在新的市場競爭下快速轉變對這個行業的理解，並構建更全麵的項目運作能力。

產業園區賽道正在迎來多維競爭時代，未來這片市場可能隻會是六邊形戰士的天下。

來源：明源不動產研究院