破防了，不降租金根本招不到商

降價，作為一種最簡單、粗暴且直接的方式，一直深受廣大群眾的喜愛。

但是，在市場經濟相對下行，產業整體大環境收縮的當下，隨着企業數量銳減，以及園區空置率的水漲船高，租金降價更多是園區的無奈之舉。

對於個人而言，在不穩定的經濟環境中，消費降級，或者攥緊口袋裏的錢，是絕大多數人的選擇，企業同樣也是如此。

以前，在產業發展上行階段，就算一個地方的產業環境不太理想，隻要政策、補貼到位，還是能夠拚一拚闖一闖的，甚至還有可能花着一份的錢幹着兩份的事。

但是，現在就不一樣了，不管是國有企業，還是民營資本，都不敢貿然去到一個產業發展“拉胯”的區域。就算硬着頭皮去了，基本也是肉包子打狗，有去無回。

就拿生物醫藥產業來說，想要發展生物醫藥絕對不可能去一個名不見經傳的三四線小城市，一方麵是沒有相關的產業基礎，另一方麵也沒有相關的人才、技術儲備，如果貿然“殺”入，大概率是死路一條。

真想發展生物醫藥，最先選擇的肯定是張江、蘇州工業園區這類生物醫藥產業發展比較好的園區，因為這裏不僅有生物醫藥所需的經濟基礎、產業基礎、完善產業鏈，還有大量的人才、技術儲備。

不難發現，產業環境的優劣，已經成為企業衡量一個區域是否適合發展的重要標準。

在大環境的影響下，為了能夠在不斷收縮的產業大環境中留有一席之地，不管是在對外拓展方麵，還是在維持現狀方麵，謹慎再謹慎成為了眾多企業的首選。

一個優質的產業大環境，不是依靠某個園區，某家企業就能打造出來的，需要的是整個城市的不懈努力。

同理，想要在招商方麵具備更強的吸引力，不是單純依靠某個招商人員，某個園區就能完成的，而是需要在產業運營上發力，真正打造出一個更加適合產業發展的生態環境。

但是，就目前的情況來看，很多園區並不具備打造產業運營體係的能力，在招商方麵也常常呈現出疲軟的態勢。

就算有各類政策、補貼等招商手段的加持，也並不能激發企業的多巴胺，反倒是在租金上的讓步，對企業的吸引力更大。

因為在大環境的影響下，現在企業對於成本的考量會更加敏感，特別是在工業立市、製造業強市的號召提出之後。

為了緩解製造型企業在成本上的壓力，工業上樓產品被推到了前台。

2022年11月，深圳提出將按照每年建設不少於2000萬㎡，並連續5年向企業提供“高品質、低成本、定製化”的工業上樓廠房空間；去年9月，上海也提出力爭在三年內推出3000萬㎡的“高標準、低成本”現代化廠房。

從深圳、上海的工業上樓產品不難發現，重點還是落在“低成本”上麵，為的就是能夠通過低沉本廠房的供應，去進一步壓縮製造企業的生產成本。

現在，不降租金是很難在市場競爭中拿下企業的，因為企業選擇足夠多，需求足夠高，你不滿足企業的需求總有園區能滿足，這家園區不滿足還有下一家，下一家不滿足還有下下家。

所以，隨着產業發展邏輯的變化，當大環境趨同的時候，降低租金價格就成了園區最後的一條底褲。

不可否認的事，租金降價確實是吸引企業入駐的強有力武器。但一般情況下，園區是不可能在租金上無底線降價的，特別是民營園區。

但國有園區則有所不同，隻要能夠滿足地方政府的入駐要求，是可以無底線降價的，就算是零租金入駐也存在這樣的可能性。

在這樣的情況下，就不可避免的出現園區之間的惡性競爭，降價尺度也很難把握。瘋狂降租金的操作方式也會對高自持，或者全自持園區產生致命的打擊。

在園區高自持，或者全自持的情況下，雖然產業運營在這幾年熱度持續走高，但它的盈利能力還是不夠理想的，絕大多數園區仍然還是依靠租金賺取主要收益。

所以，當比拚租金價格成為園區吸引企業入駐的重要手段之後，園區的盈利能力，以及未來發展也會受到嚴重影響，出現惡性循環。

拋開降低租金帶來的一係列負麵影響，因為本身機製體製的問題，很多國有園區對是否降低租金的反應往往是滯後的。

就算想要降低租金價格，也不是簡單的拍腦瓜就能決定的，而是需要層層上報審批，最後還有可能出現國資委不願意降價，阻止降價的情況。

雖然現在國內整體大環境處於一個相對下行階段，但並不妨礙產業市場中存在一些上升的產業，比如人工智能、光伏等產業。

在這樣的情況之下，地方政府就很有可能出現錯覺，認為整個產業市場是相對平穩的狀態，對於租金降價的請求，自然也是不願意的。因為一旦降價，就意味着會出現國有資產流失等一係列問題。

除此之外，基於對市場情況認知的欠缺，金融市場對於園區租金降價問題的反應也是比較遲緩的。

對於園區背後的金融機構來說，在租金方麵肯定是不願意讓步的，因為一旦租金降價，就意味着估值的降低。

但是，從園區運營的角度來看，想要保證園區維持日常運營，以及穩定的入駐率，就必須選擇降低租金價格。在同一市場競爭下，不降價就意味着會有企業流失，入駐率也會跟着下跌，最後得不償失。

一味頂着高租金，必然就會讓園區在招商競爭中失去優勢，一旦周邊的企業資源被先降價的園區吸納之後，剩下的園區隻會在企業入駐率持續走低的大環境中更加被動。

其實，不管是地方政府，還是園區背後的金融機構，始終在租金降價上麵徘徊猶豫的根本原因，還是因為對產業發展的理解不夠透徹，以及不能準確洞悉整個市場的需求點。

園區發展與產業發展息息相關，維持高租金在產業上行階段確實可行，但是現在的現實情況是，市場無法支撐高租金的存在。

至於園區租金的降價，更多是在當下大環境下衍生的無奈之舉，作為一家企業，不管是國有園區，還是民營企業，初衷還是希望能夠盈利的，而不是單純依靠降價來維持溫飽。

現在，園區仍然缺乏產業運營能力，並且是不能在短時間之內具備的，所以隻能先通過降低租金的手段來保證當下的園區入駐率。

未來，一旦園區具備了相對完善的產業運營服務能力之後，園區在同區位的租金議價能力不僅會更強，除了租金收益之外，還有可能通過產業運營獲取更多收益。

來源：方升研究