城市更新的核心是產業更新

當然，新思路的變化也需要注意。此前，深圳、廣州、上海、重慶等眾多城市，都已經在先行實踐中紛紛釋放出以產業更新帶動城市提升的戰略思路。即以產業空間的更新實現城市空間結構優化。

圖1 產城戰略已經成為各大城市提升城市能級的核心戰略

如今，城市更新的核心抓手與途徑是產業更新已經成為越來越廣泛的共識。城市更新絕不僅限於風貌升級和基礎設施的舊城改造，這些建設工程隻是城市更新的硬基建，產業作為城市更新的內容導入，是城市更新的軟基建。以低效用地釋放為城市產業升級改造騰挪空間，激活與重構老舊片區價值，從而提振城市產業、激發城市活力才是城市更新的核心價值。

把產業更新作為城市更新的核心所在,既是先進探索者的經驗總結，更符合我國產業和城市發展的規律變化——我國經濟正向高質量發展轉型，產業正是驅動經濟轉軌的核心抓手，伴隨着產業升級轉型的持續推進和我國城市化率的不斷提升，城市更新的概念注定不止於傳統意義上的舊城改造，而是要賦予新的產業內容。

曾幾何時，增量開發時代，開發商拿到一塊土地，一定是走快開發、高周轉的地產模式——容積率越多越好（在限製條件內），這樣造出更多的空間推向市場，賣更多的錢。這套玩法下，開發商自然希望越快越好，越早銷售越好，“拿地、開工、建設、銷售”一套流程快馬加鞭。

但是存量時代，城市更新已經不再適應這套玩法。一是政策嚴控，嚴控大拆大建已經是主旋律，住建部劃定的“2255”四道紅線使得城市更新的土地開發收益減弱，盈利點轉移到運營的長期收益上；二是城市更新本身具有保障民生的公益屬性，行業從“拆、改、留”走向“留、改、拆” 小規模漸進式有機更新、微改造等漸成主流。

因此對於投資開發商來說，要盡快從地產思維走向產業思維，從賺開發的錢轉向賺運營的錢，打通產業協同、金融生態、城市服務、資產運營等多維度要素，激發區域活力，帶動產業升級。

總之一句話，如果城市更新的作業流程還是遵循“地產投資”的邏輯，那麼結果幾乎都注定是一個——慘！

除了需要適應存量時代的新玩法之外，城市更新還需要翻越五座大山、平衡三方關係。

五座大山，指的是政策、產業、空間、資本和服務。

第一是政策。上文提到，城市更新的政策正在不斷收緊，“2255”出台後，社會資本怎麼參與城市更新、怎樣突破減量發展、怎樣符合合規、規劃等政策層麵的難題都是有待解決的命題。

第二是產業的問題。一產一城，二者互為表裏，產城也是各地平台公司都非常關注的重點。現在各地都在做產業園建設，產業是產業園建設的最核心依據，怎麼做好產業。

第三是空間基礎。存量時代下，增量空間越來越少，空間相互之間的競爭也越來越激烈。

第四是資本，怎麼投、怎麼退，怎麼形成最好的合力來最大化資產的價值，這些都是問題。

第五是服務，如何用服務串聯資本、市場、空間、資本等資源要素。

城市更新中還有三個關係需要平衡，2G（政府端）、2B（夥伴端）和2C（用戶端）。這三方視角下，關注的重點其實有很多矛盾的地方。

圖2 城市更新的三角平衡關係，北京文化產業園協會

首先是政府，政府關注什麼？政府關注的是城市的發展、產值、稅收等社會公共價值；而B端客戶相對簡單，那就是相互之間的合作利益、企業的經營利潤；C端可能稍微複雜一些。用戶更關注更需要的其實是生活場景，是人與人的鏈接和被生活方式所認同。

那三者之間應該如何實現平衡？其實核心還是“以人為本”。城市更新項目需要考慮的是如何圍繞着用戶的需求創造價值，讓用戶認可，然後形成商業合作夥伴的價值，最終形成市場滿意、社會認同、政府認可的這樣一種格局。

包括城市更新需要翻越的五座大山，也需要以“人本”的視角為考量，因為城市更新所涵蓋的空間場景、服務對象、產業作用群體，所指向的目標都是“人”。因此，隻以人的需求出發來考慮城市的規劃和布局，這樣的項目才是符合當下趨勢，發揮城市更新價值和意義的，否則隻是麵子工程。

綜上，城市為人而建，城市因人而興起。而產業是城市更新的內核，是城市更新的核心驅動力，彼此是相輔相成、相互促進的關係。

尤其是當下我國經濟動能的升級轉換主要以產業為抓手，產業“退二進三”轉型升級推動，人的需求和配套服務也日益增多。產業更新也因此應運而生。

產業更新的過程中，既可以為一些新興產業的發展騰挪空間，從而優化城市產業空間布局，也能夠進一步實現人的聚集。而人的聚集所帶來的需求的多樣性又會進一步促進產業的提升，促進產業圍繞核心鏈條建立相互支撐相互引流的產業生態。這樣一個良性的循環才會讓更新後的街區或者園區更有有機生命力和可持續發展的空間。

那麼，產業更新到底如何做？需要哪些核心要素呢？對於廣大平台公司來說，又該如何玩轉產業更新？

在城市更新領域，相比於民企，國企、央企背景的城投、城建公司確實享有更多優勢。一來，國企天然離“政策”和“資本”更近，資源豐富、融資成本低；二來，由於曆史遺留等原因，許多土地、廠房、園區等更新項目把持在國企手中。

想要發揮自己的優勢，盤活手上的產業資產，國企需要做大兩手。左手做大資產，通過在資產上的更新、場景改造、內容運營，把資產價值做大；同時右手通過金融化的方式，例如REITs、類REITs、CMBS、資產的收並購等方式讓資產可以實現退出路徑，實現資本化。

而將資產實現資本化的抓手，就在於運營。運營是讓“資產”變成“資本”的催化劑，可以將一顆顆資產的“珍珠”穿起來，使其發揮最大價值。

怎麼做產業化運營？

總書記在馬欄山視頻文創產業園考察時，曾這樣指示，“文化和科技融合，既催生了新的文化業態、延伸了文化產業鏈，又集聚了大量人才，是朝陽產業，大有前途。”

一方麵，文化是所有產業的靈魂。“城市更新，文化為魂”。缺乏文化價值，隻做硬件改造，難以形成精準的物業價值定位和提升，不能激發大家的感情共鳴、喚醒城市的記憶。沒有文化底蘊的更新是沒有靈魂的。

另一方麵，科技是所有產業的骨骼。科技能壯大產業的產值，在城市更新中可以用新的科技來提升更新項目的承載力和吸引力，提高效益和建築坪效。此外，在科技賦能的過程中，會產生因為科技平台再利用而形成的大量有價值的事物彙集以及數據治理的價值，這些都是產業的核心生產要素。

而文化和科技的融合，既能助力傳統文化產業轉型升級，催生新業態、激發新活力；又能賦能線下場景，盤活新的文化空間。

事實上，這二者的“聯姻”已經成為北京乃至全國在重點引導、在重點發展的一個產業創新方向。類似於首鋼文化園、798藝術區、751時尚設計廣場、郎園、星光影視園等一批文化產業園區，正成為文化科技融合的創新地。

例如詠園推出了“首個非遺主題實景沉浸式空間”，打造集劇本殺、換裝等形式於一體的非遺體驗空間。以數字科技驅動傳統商圈、商業綜合體轉型升級，將文化與科技有效結合，賦予了老舊空間新的品質和活力。

在明確了文化和科技是產業的兩隻翅膀之後，又該如何將這些核心要素良好的運轉起來？對於國企而言，當下還暫時缺乏係統性的產業運營能力，這種情況下可以借助文化產業園區的勢能做產業運營，為更新項目的內容賦能。

城市更新有三個步驟，第一步，帶資本策劃，謀定而動。平台公司在進入任何一個一個產業之前，都要做好調查研究，需要了解清楚該產業的文化屬性，做到“曆史有根、文化有脈、產業有序、商業有魂”。其次在規劃階段就要有以退為進的資本策劃思路，隻有先想清楚退出路徑，然後帶資本做好相關的路徑，牟定而動，項目才可能形成。

第二步，帶產業落地。“現有產業，後有產業園”。更新項目在進行產業定位的時候要尊重當地的資源稟賦，“順勢而為”。很多大名鼎鼎的產業園的形成都是先有了產業的聚合，再加上人力的引導和孵化。798、星光影視園、田子坊、上海老外街、南鑼鼓巷，有幾個是規劃出來的呢？都是順着當地的產業資源生長壯大。因此導入產業一定要依托當地的產業優勢、聚合產業優勢。

第三步，帶內容運營。更新項目的內容運營是一個持續不斷的過程。因為運營是一個服務行業，而服務行業是以用戶為導向的，用戶的需求是不斷變化的，隻有洞察用戶的需求，通過不斷的持續創新內容聯合用戶，才會形成以終為始的核心。

對於國企來說，可能麵臨資產產權分散，權屬複雜等曆史遺留問題，最好是構建一個集成的服務平台來做運營。在此方麵，建議是找專業的運營團隊來聯合主導這個業務。一是因為國企當下還欠缺較為專業的運營能力；二是因為運營是操大心出大汗賺小費的行業，費不着這個勁。所以聯合專業團隊構建專業運營平台不失為一個較為理想的路徑。

文化產業園就是一個很好的運營平台。作為文化科技融合的孵化載體，園區具有天然的優勢。例如北京文化產業園協會建立了元動力社群，一方麵幫助科創企業對接落地空間和投資機構，幫助投資機構觸達投資項目和募資對象，另一方麵幫助園區優選產業頭部企業和服務夥伴。最後將文化園區、文化科技、文化投資、文化政策相互鏈接、相互融合，形成一個文化產業的整體生態。

圖3 北京文化產業園協會構建“文化科技融合”生態

如北京文化產業園協會的做法一般，以園區平台為載體做產業內容運營，實際上就是將更新項目所需要的空間、產業、資本、技術、服務、智庫等資源要素導入服務平台，雙向融合，最終通過活動鏈接創新，一方麵為入園的企業提供優質服務，另一方麵利用這些資源，為園區培養孵化一批文化科技“獨角獸”企業，最終形成“空間孵化內容、內容依托產業”的產業發展整體生態。

這裏麵，運營團隊還需要把握好五大趨勢，方向正確才能事半功倍。

趨勢一：空間產業化

空間的發展需要用底層的產業去串聯，所以做空間的運營需要一個產業化的過程，核心在於“運營前置，以終為始”。

例如東方嘉誠集團，它是專注空間運營的一家混合所有製國有參股公司。他們做空間產業化的運營服務邏輯就是“策劃對規劃負責；規劃對招商負責；招商對運營負責；運營對資產負責；資產對資本負責。

然後在各個板塊，都有獨立且深入的研究，比如頂層設計，嘉誠集團有自己的產業研究院，規劃定位階段有自己的設計院，包括融資平台有兩支基金，城市更新基金和股權融資基金，工程管理層麵有自己的設計團隊和工程施工團隊，招商渠道有線上的小程序招商平台，有自己的企業服務、營銷團隊，運營這塊有文化街區運營，還有社區的運營等等。在整個園區的空間運營裏，需要構建這樣的產業化能力。

趨勢二：產業空間化

什麼是產業的空間化？ 現在的人個體意識越來越強，他們需要更多的被標簽，更個性化的空間，而不是千篇一律的連鎖。

這種情況下，就需要更多的空間跟產業相結合，產業形成它的IP、它的個性，它的標簽，就是產業空間化。想要將一個產業IP深入打造，一定要對這個產業的邏輯了解的非常清晰。

比如廣電的馬欄山的“5G視頻產業園”，就是圍繞數字視頻內容生產這一核心，以視頻IP綜合運營為先導，視頻內容製作和視頻內容數字營銷渠道（平台）建設為主導，形成數字視頻創意、研發、生產、推廣、展示、體驗、投資、交易、教育培訓、設計與場景式服務、數據服務等上下遊產業鏈條縱深延展、配套產業充分發育、協同發展的數字視頻全產業鏈集群。

趨勢三：運營智慧化

運營的智慧化其實就是指數字化。運營的核心在於提升空間的運營坪效，而數字化是可以讓運營項目降本增效創收的抓手。在空間運營上，數字化至少可以幫助企業做業數聯動，賦能經營決策，孵化模式創新。

趨勢四：場景多元化

過去提到園區，很多人的概念裏都覺得園區是封閉的。其實在4.0階段，園區已經走向了開放，走向了多元業態混合。華為在定義園區時表示“園區是城市的基本單元，一個城市除了馬路都是園區”。

像北京的愛工場、751，都是園區、街區、社區甚至和校區協同，四區融合。再比如朗園，業態既有長租公寓、又有酒店、商店、市集、展廳等等。不過歸根結底，園區的核心業態可以被總結成三類“工位、鋪位、床位”。這三者需要從整體的角度聯動考慮，在園區內達到一個平衡的供應。

圖4園區所需要的“工位、鋪位、床位” 

趨勢五：組織平台化

產業的運營確實需要借力平台來做集成。這個平台要麼小而美，依托平台生態深耕細作；要麼大而全，構建平台生態集成小細胞。有了平台化的組織後，可以整合資源、跨界融合，將產業的資產端、資本端、科技端、文化端等生態企業都對接進來，從而為更新項目提供一站式解決方案，助力園區做大做強。

當前，我國城市已經進入城市更新的重要時期，由過去大規模的增量建設向存量的提質改造和增量的結構調整並重轉變。產業無疑已經是城市更新的核心內容。

而在結合城市產業升級和結構改變來再造城市空間的過程中，文化和科技的融合又是其中重要抓手。正所謂用文化煥新空間，用科技賦能創新，用產業更新城市。

來源：明源不動產研究院