產業園區“二房東”模式要涼？！

在產業地產行業，有的人賺得盆滿缽滿，早早實現財富自由；也有人虧得血本無歸，四處躲債。今天，我們來聊一聊行業裏一個頗具爭議的群體——二房東。

在一些人的傳統觀念裏，二房東是“空手套白狼”的生意，整個項目操作起來似乎沒什麼技術含量，就是以略低的價格把房子收過來，重新裝修隔斷後再加價出租（可能還存在“偷麵積”的行為），賺個差價。

而在前些年，由於信息閉塞，加之產業地產租金水平逐年上漲，很多二房東確實用輕鬆的方式就賺到了錢。但最近兩年，二房東和其他開發商、運營商同行一樣，慘遭連續暴擊，倒閉、轉行的玩家不計其數。典型如共享辦公大佬WeWork，也難逃倒閉的命運。（引《華爾街日報》10月31日報道，美國“聯合辦公空間”公司（WeWork）計劃最早於本周申請破產）

為什麼看起來非常好的二房東生意不行了呢？

二房東的“生死線”

表麵看似滋潤的二房東，實際一直危機四伏。

熟悉這個行業的人知道，二房東是一個踩在刀尖上賺錢的行業，自打與業主簽約的一刻起，二房東就承擔了全部物業的租金。每天早上老板一睜眼，幾萬塊的租金就付出去了，至於能不能賺錢，能賺多少，全憑自己的本事。而更重要的是，產業地產本來就是個靠天吃飯的行業，一旦政策有變，或產生一定的經濟周期或行業波動，就很容易造成虧損。

近兩年，一些主觀的客觀的因素，又進一步放大了二房東的經營風險。

前麵說過，二房東的盈利模式很簡單，就是租金差價！（二房東利潤=收租的單價*簽約麵積*平均出租率*租賃期限-支出的單價*租賃麵積*100%*租期期限-空置成本-招商成本（人力成本及代理傭金））。

行情好的時候，租金可以收得很高，出租率也相對可觀，算下來確實有錢賺；可一旦市場環境發生改變，就會有大量物業積壓在手上，出於回款壓力，二房東隻能通過降租金、提供更多如增加免租期及對優質大客戶的租金折扣等優惠政策，以換取更高的出租率，從而導致整體收益率下降，甚至無法覆蓋成本。

看到這兒，肯定有人要說：行情不好了你哭窮，賺錢的時候咋不見你跳出來說？

老實說，人家能賺這個錢，筆者一點都不羨慕。因為隻有深入接觸過這個行業，你才會知道二房東這錢賺得遠沒有想象中那麼簡單。

隨着行業進入微利時代，規模化布局成了二房東的重要出路，目前，市麵上大部分二房東業務走的也是這種模式，即業務本身不賺錢或隻賺很少的錢，靠規模在跑現金流，然後持續擴大規模，在資本上做文章，要麼在一級市場賺投資人的錢，要麼二級市場賺股民的錢，然後...再比誰跑得更快...

然而，隨着行業深入發展，越來越多的投資人意識到，無論說得如何天花亂墜，二房東本質上還是一個賺辛苦錢的事情，實在撐不起“為企業賦能”這樣的春秋大夢。況且，有了WeWork的前車之鑒，以後二房東隻會越來越不受投資者的待見。

那麼，不依賴資本，隻靠規模化能賺錢嗎？

其實也很難。

因為隨着規模擴張，企業的風險會越來越大。別看二房東賺錢摳摳搜搜的，但虧起來卻如水銀瀉地，根本止不住。而且虧的錢和賺的錢根本不是一個量級，很可能十個項目賺的錢，還填不滿一個項目的窟窿。而且隨着房源越多，加上同行競爭，獲取新房源的成本也會越來越高，反而會進一步增加運營風險。

更可怕的是，一旦項目多到一定數量，二房東就會像綁着炸藥的戰車，根本無法停下來，因為你必須通過不斷獲取新項目來填補前麵的資金缺口，一旦項目投拓停止，資金鏈就斷了，離破產也就不遠了。

資本的夢醒了，規模化也靠不住，反倒是那些手裏隻有幾個項目的企業活下來了。雖然他們沒辦法擴大體量，但可以把手頭的每個項目做專做精，從而賺點辛苦錢，倒也過得滋潤。

或許是覺得二房東聽起來太low，也或許為了給項目拓展增加籌碼，很多二房東非要給自己掛個產業服務商、生態運營商的名頭，逢人便說自己不是二房東，是服務商，做的是產業服務。

然而，故事是需要金錢支撐的。

比如，你要講一個運營商的故事，為了讓這個故事顯得更真實，你要組建運營團隊，搭建運營平台，請導師、辦活動、搞路演，遇到好的項目，可能還要在政府扶持政策之外，再給予額外的租金補貼...這些都需要成本。

而二房東的固定開銷本就不低，除了拿房成本和裝修改造的費用，房屋空置期的費用（包括房屋空置產生的物業費、能耗費）、免租期、人員工資、物業管理費、中介服務費、人員辦公費用、裝修/家具折舊等等。要做的事太多，要花錢的事太多，本來就是微利，還要硬給自己“加戲”，既要當那啥，又要立那啥，越做越擰巴。

二房東行業，拿房的價格決定了生死。

房子的業主，要麼是國資（政府），要麼是民企。

排除那些有資源、有關係的項目，對二房東來說，拿國資的房子是最優解，一方麵，國資有產業培育、產業孵化的任務，他們對租金的重視程度不及民企（前提是不能違背國有資產保值增值的要求），更容易談到更好的價格；而且，國有房屋在政策上有近水樓台先得月的優勢。比如在疫情期間，承租國有房屋的企業會享受一定租金減免，而承租民企房子的基本一分不少（承租二房東國有房屋的，這筆錢會給到二房東，至於企業分多少是二房東的事情）。於是我們看到，大批二房東披上運營商的外衣，去跟政府套近乎，希望從中拿到一些優質項目。

但在近些年，太多二房東不作為，導致政府對其印象下降到了冰點。政府之所以讓二房東來做項目，是寄希望通過你的運作，把中小企業集聚起來。因為政府的招商人員配置要實現對大量中小企業的招商對接是非常不現實的，所以需要一些人來轉包這些物業。在這個過程中，二房東賺點錢政府肯定能理解，但很多二房東非要吃幹抹淨，一邊收着高額的租金，一邊壓榨企業、麵積虛增、水電費提價、押金不退都是家常便飯，至於服務，更是想都別想，嚴重敗壞了二房東行業的名聲，更抹黑了當地的營商環境。所以現在政府都學聰明了，先和你簽短約，幾年做不好就滾蛋；哪怕你做出點成績，租金也水漲船高，條件也不是以前那樣了。

至於民企，地產商都精明得很，收益早就算得明明白白，還能便宜了你？

早些年，很多中小企業深受二房東“剝削”之苦。尤其在深圳、東莞等地，二房東聯合中介哄抬房租（廠租）時有發生。由於二房東市占率實在太大，企業找園幾乎找不到一手房東，為了企業盡快落地，隻能忍氣吞聲。

在這種背景下，如果沒有強硬的手段懲治二房東市場，越來越多的企業會關門倒閉或搬離。

2019年5月27日，深圳市住建局便發布了《關於規範產業用房租賃市場穩定租賃價格的若幹措施（試行）》（征求意見稿），針對產業用房“二房東”虛報麵積、壟斷房源的收費亂象，從增加有效供給、規範租賃行為、強化產業監管、編製租金指導價格、建立信息平台、加強市場整頓、健全保障機製等七個方麵共23條措施對產業用房租賃亂象進行嚴厲打擊，直接壓縮了二房東的生存空間。

目前市場的普遍認識是，2018年是二房東模式的分水嶺，在這之前拿的項目，可能就盈利，而同樣的項目在這之後拿，就可能虧損，這主要是經濟周期的變化所致。

如今，從2018年到現在已經將近5年了，早期承租的項目（鎖定較低的租金成本）租約已經或接近到期，在租約到期後，房東勢必會漲價，在這之後二房東是否依然可以保持盈利，要畫上一個大大的問號。

二房東的生存之道

不過，二房東並不是萬惡之源，我們應當理性客觀地看到，正因為有很多優秀的“二房東”存在，才讓很多閑置資產得以充分利用，他們以其專業的運營能力，實實在在幫助園區實現了產業上的變革。

如今，“躺賺模式”大勢已去，二房東生存之道又在何方？

在筆者看來，主要有幾點：

按照租金是否兜底，二房東模式可分為輕資產、中資產和重資產三種經營模式，輕資產模式隻參與運營環節，收取運營費，不對租金兜底；中資產模式就是我們傳統意義上的二房東，除了參與運營，還要投入裝修改造，收益以租金差、免租期房租和管理費為主；第三種重資產模式是深度參與建造、裝修和運營，有的還參與拿地，運營商的收益為房租分成、管理費或資產溢價，特點是租金兜底，享受超額收益分成。

在傳統二房東模式難以為繼的情況下，二房東模式應逐步向輕重兩極分化，向輕資產轉型，無需有過多投入，也不需兜底租金，以提供專業服務運營來賺取運營管理費；向重資產轉型的企業，可以從定位階段切入，深度參與項目的建設、裝修、運營，並可能以REITs方式實現退出。

如今，行業“國進民退”的趨勢已然十分明顯，隨着越來越多的龍頭公司、國央企作為園區持有者出現，也在某種程度上壓縮了原來通過租金賺錢的二房東市場，也倒逼二房東從根本上做出改變。

在這種背景下，二房東要主動去擁抱國資，做國資的服務商。國資平台作為園區的建設者、基礎設施的主要提供者與規則的製定者，具有多方麵的強大優勢，但是在體製機製與專業層麵，也有不可避免的短板，而這恰恰是二房東的優勢。至於賺民企的錢，現在這個背景下，開發商自己都是一屁股債，如果項目真有價值，他早就自己幹了，還會輪得到你？

近些年，隨着城市化進程加速，土地資源趨緊、開發利潤下滑、政府調控政策不斷，城市更新儼然成了產業地產的“第二戰場”，在這個領域，一下誕生了兩家主板上市企業：德必集團（300947）和錦和商管（603682）。

由於城市更新項目多數位於城市核心地段，是城市的稀缺資源；而且業主獲取項目的成本普遍較低，所以談價的空間也更靈活。尤其在文創領域，其實有很多參與的機會。

由於租賃業務太微利了，二房東必須要拓寬很多業務邊界，不斷挖掘新的盈利增長點，才能繼續留在牌桌上。

如前麵提到的德必集團，據公開報道，租賃收入占德必集團總收入80%以上，二房東模式下，盈利結構較為單一化；而且德必旗下項目也存在“產權不清晰”、“實際用途與規劃用途不一致”等隱患，所以德必這兩年也在積極發展產權投資和服務性收入，如複刻張江的“租金換股權”模式等。

關於選址，先賢已揭“除了地段，還是地段”。

有些運營商使出各種談判技巧，以政策優惠附帶限製條件在郊區拿場地，看似占了便宜，結果發現根本租不出，後期空置成本更大。

要知道，遠郊雖然便宜、甚至免費的房子都有不少，但周圍的寫字樓、孵化器也是遠郊，與之相比，你的孵化器並沒有價格優勢，而偏遠的辦公場地也難滿足創業者的商務和社交需求。所以，孵化器要選在新經濟人才的聚集區，而且樓宇檔次要能為企業撐麵子，萬不可因為租金便宜而選在遠郊。

中小企業需要的是低成本，而高性價比源自於低成本優勢，如麵積分割能力、裝修成本控製能力、運營服務能力等。通過設計改造和運營服務提升租金水平，從而獲取租金差價，是二房東模式的基本法則。

對二房東來說，重要的一點是能夠利用資本市場周期控製成本。

資本市場的周期大體可分為經濟複蘇期，過熱期，衰退期和蕭條期。

在過熱期階段，經濟高速增長，園區空置率下降，樓價和租金上升。這時候看起來很熱鬧，但實際上園區已經開始難受了。一方麵，由於地價高速上漲，而租金漲速滯後於地價，以當前租金計算的投資回報率反而比較低；另一方麵，政府為了逆周期調節，會實行緊貨幣政策，融資成本會增加。因此，對二房東來說，在過熱期絕對不能上頭。

而在蕭條期時，政府會加大逆周期調節力度，通過財政政策寬鬆來刺激經濟需求。此時貨幣寬鬆力度會加大，利率下行，融資條件放鬆，融資難度下降。此時再去融資，無論成本還是拿房價格都會低很多。

資本化普遍被認為是園區的解題關鍵 。

對二房東來說，ABS是一個好的方向，但受累於業務過“輕”，二房東模式仍需要得到強信用擔保才具備發行條件；至於REITs，在長租公寓領域REITs已經有先例可循，通過發行REITs，不僅解決了優質資產的融資，也盤活了長租公寓資產，為園區輕資產長租服務的運營商提供了很好的樣板。

來源：園區在線