民營經濟28條出台，產業地產迎來哪些利好？

近期，民企利好消息不斷。

昨天（2023年8月1日），國家發改委發布《國家發展改革委等部門關於實施促進民營經濟發展近期若幹舉措的通知》（下稱《促進民營經濟發展28條》），從促進公平準入、強化要素支持、加強法治保障、優化涉企服務、營造良好氛圍等5個方麵入手，提出28條促進民企發展的具體措施。這也是繼7月19日發布《民營經濟31條》後，國家提振民營經濟的又一重磅舉措。

新文件來救，自該歡欣鼓舞。但對於長期處於“博弈”矛盾中的民營產業地產商而言，這樣的政策，卻總感覺少了點久旱逢甘霖的暢快之感。

進退維穀的產業地產

這幾年，關於產業地產行業，大家有一個普遍的認識傾向，即“國進民退”。我們看到，這兩年，各地的產城項目、片區開發項目越來越多被城投公司和國、央企包辦，民企則大多退居二線，做起了配套服務。

在我看來，產業地產“國進民退”現象產生的原因有以下幾點：

在產業地產行業，政府和地產商的利益訴求截然不同。對政府而言，房子是工具、是手段，核心目的是產業培育和經濟發展。現實中，政府對資產收益率的要求並不高，隻要“保本微利”即可，對於好企業、好項目，政府更是不吝其財。而民企搞開發，根本目的是賺錢，想的是如何把房子快速高價租掉，至於產業培育，隻是摟草打兔子。

另一方麵，產業培育本身是一個長周期、重資產的行業，與民企“短平快”的商業邏輯背道而馳。

根本目標的差異導致政企雙方經常陷入惡性博弈。一邊是政府怒斥企業唯利是圖，投機取巧；另一邊企業埋怨政府要求苛刻、完全不懂市場經濟。這樣幾乎不可調和的矛盾讓政府逐漸把目光從民企身上移開，轉而大力支持平台公司和國、央企大規模下場，即便這兩年地方債務壓力陡增，力度依然沒有減弱。

資本都是逐利的。早年，受益於整個地產行業的高利潤特質，第一批投身產業地產開發領域的玩家賺得盆滿缽滿。可如今隨着政策收緊，園區開發涉及的資金量越來越大、土地成本越來越高、投資回收期一再拉長，加之近年實體經濟低迷，行業嚴重“內卷”，利潤一降再降，曾經的現金奶牛已經淪為“雞肋”，對企業來說，實在是食之無味，棄之可惜。

看到這兒，大家不禁要問，既然民企不賺錢，政府平台來做就能賺錢嗎？答案是：NO！無論在“北上廣深”這樣的一線城市，還是某個欠發達省份的邊陲小城，投資建園和產業招商都需要天量資金支撐。隻不過，產業園區作為產業發展的主平台、主陣地，從某種意義上講是其實一項公共事業。既然是公共事業，地方政府便有責任承擔和履行職責；另外，對政府來說，做園區除了要算眼前的經濟賬，更要算投資背後的“政治賬”。很多項目雖然資金上有虧損，但因此帶來的政治效益、經濟效益和社會效益，卻是投再多錢也買不來的。

利潤薄是真的，企業也確實沒錢了。

隨着房地產政策縮緊，踩着高杠杆瘋狂擴張的巨頭們紛紛跌落神壇，資金鏈斷裂問題頻現，根本拿不出錢投資擴張；至於那些中小開發商，哪怕在行情最好的時候，也對產城這樣的極重資產項目避之不及。至於合作開發......在產業地產最火的年代，強強聯合是常態，可現在的情形，尤其是很多企業出現流動性困難後，合作的風險已經非常高。即便最終順利合作，由於利潤壓縮，項目淨利潤攤薄至5%以下，僧多粥少，僅有的幾個點的淨利潤也沒法分配。所以，無論從哪個方麵考慮，產業地產商確實也拿不出這麼多錢來。

政府園區與民營園區存在天然的“不對等”，而且這種“不對等”是全方位的。比如，政府園區可選的地塊、所能提供的政策、資金、訂單、擁有的渠道、特許經營權等稀缺資源，都不是民營能夠望其項背的。舉個例子，企業入駐政府園區，評審後能享受（公共政策外的）租金補貼，而入駐民營園區隻能按市場價繳納租金。如果你是企業老板，你會怎麼選？因此，站在民營園區的角度，除非你有極為獨特的資源，能夠與政府園區形成差異化競爭，否則隻能退而求其次，陷入低層次的“內卷”招商中。

經濟持續下行，實體萎靡不振，企業需求銳減。在這樣的背景下，各地都開始“搶商”。傳統的坐商、等商已經過時，產業鏈招商、資本招商、政策招商、場景招商等手段層出不窮，政府領導、各部門一把手更是親臨招商一線，麵見客商、洽談項目、協調問題。手握一流資源的政府尚且招不到商，更何況赤膊上陣的民營園區。

《促進民營經濟發展28條》

中的產業地產機會

《民營經濟31條》和《促進民營經濟發展28條》是在當前就業嚴峻、增長乏力、國民信心不足的背景下，國家針對企業發展過程中的急難愁盼問題給出的針對性良方。

政策內容很多，側重於產業地產角度，和大家總結幾條關鍵性內容。

原文：擴大基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發行規模，推動符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，進一步擴大民間投資。

不過話說回來，民企參與REITs，一定是有市場空間的。一是“236號文”調整了公募REITs項目收益和規模要求，一定程度上讓更多民企進入成為了可能；二是隨着市場常態化發行的推進，尤其是東久新經濟REIT的發行，讓許多問題有了先例可循，民企涉及的不少問題可以迎刃而解；三是公募REITs是持有型物業為主，核心在於長期運營，這也與未來園區的基本邏輯相符合。

總之，我很希望看到民營園區公募REITs能夠快速發展，但短期來看，可能隻有最優質的的核心資產才有獨立發行的可能。當然，對很多民企來說，找到國資“搭子”，把現有資產裝到國資的REITs包中一起發行，也不失為一種好的選擇。

原文：提升民營企業在產業鏈供應鏈關鍵環節的供應能力，在全國縣域範圍內培育一批中小企業特色產業集群。

解讀：產業集群的重要性不言而喻，這兩年，國家持續在構建產業集群、產業生態上發力。而中小企業特色產業集群主要是定位在縣級區劃範圍內，以中小企業為主體，主導產業聚焦、優勢特色突出、資源要素彙聚、協作網絡高效、治理服務完善，具有較強核心競爭力的中小企業產業集群。目前工信部已在全國範圍內認定100個中小企業特色產業集群。

產業集群需要園區來承載。

首先，可以預見，政府將引導更多企業入園（政府園區）。因為以前政府園區要求較高，一般中小企業進不去，隻能分散在民營園區和寫字樓中。但在培育中小企業特色產業集群的背景下，政府的首要工作便是引導鏈上企業入政府園區發展。一方麵，政府可以通過園區把產業資源掌握在自己手中，便於統籌協調，形成產業合力；另一方麵，借助政府園區完善的政策環境、金融環境、產業環境、功能配套，能為企業提供專業的研發環境與產業服務，幫助企業降本增效，從而快速壯大產業集群。而為了引導企業入園，政府也可能采取資金獎勵政策、租金補貼政策、用地政策等相關措施。

其次，“專精特新”企業的重要性在提升。頭部企業和頭部人才對一個區域的影響力巨大。而在縣域經濟為主的中小企業集群，尤其要重視以“專精特新”企業為代表的細分領域企業和人才。因為在中小產業集聚空間內，“專精特新”企業往往扮演着大企業的引領角色，一方麵，“專精特新”企業能夠與其他中小企業形成相互支持，共同進步；另一方麵，集群空間的鄰近性也微創新提供了可能，更易激發新思維、新方法。而當他們成長為行業領軍企業（或獨角獸）之後，繼而發生進一步的創新擴散和資源外溢，從而帶動更多的“專精特新”企業誕生。

第三，園區的未來一定在垂直領域，哪怕在縣域，“大而全”的綜合型園區也已經行不通了，未來的園區一定是走專業化、垂直化路線，基於本地優勢產業，抓住一兩個發展方向，通過共享形成上下遊合作、產學研緊密銜接，人才、技術、資本、資源彙集的協作網絡。在這個網絡中，中小企業的成本大幅降低，創新成果產出和轉化更高效。

原文：推動平台經濟健康發展，持續推出平台企業“綠燈”投資案例

解讀：自2020年12月中央政治局會議首提“強化反壟斷和防止資本無序擴張”後，如何實現資本與平台經濟健康發展便成了社會的熱門話題。

“綠燈”一詞最早出現在去年3月的國務院金融穩定發展委員會專題會議上，會議提出，“紅燈、綠燈都要設置好，促進平台經濟平穩健康發展，提高國際競爭力”；7月，中共中央政治局會議提到平台經濟的發展問題，指出要推動平台經濟規範健康持續發展，對平台經濟實施常態化監管，集中推出一批“綠燈”投資案例；11月，國家發改委印發《關於進一步完善政策環境加大力度支持民間投資發展的意見》提出，在防止資本無序擴張的前提下設立“紅綠燈”，推出一批“綠燈”投資案例。一個月後，2022年12月26日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT（508098）獲批，成為資本市場首個大型平台企業“綠燈”投資案例。

以上不難看出，過去我們說設置“紅綠燈”，但往往看到的多是紅燈，現在提出推出綠燈案例，其實是給民營經濟鬆綁。而平台企業的投資機會，如在人工智能、雲計算、區塊鏈、物聯網等領域，往往是產業園區的招商機會。

原文：適應民營中小微企業用地需求，探索實行產業鏈供地，對產業鏈關聯項目涉及的多宗土地實行整體供應。

解讀：規模小、分布散，是製約地方經濟高質量發展的重要因素。近幾年，許多省份（城市）都在探索產業鏈精準供地。如廣州圍繞現代產業集群進行“靶向供地”；海南、重慶等地提出實施產業鏈供地、提高產業鏈項目供地效率等。

產業鏈供地大體有三種形式，一是產業鏈關鍵環節、核心項目涉及的多宗土地整體供應（相同性質）；二是企業涉及的多宗土地混合供應（不同性質）；三是上、下遊產業鏈項目的關聯供應（多家企業）。

推出產業鏈供地的意義，首先在於簡化流程，一家企業涉及的多宗土地可以一起供應；二是創新形式，為企業混合用地提供了參考；三是聯合拿地，以前都是一家獨大，大企業拿地建園，再租給鏈上企業，現在大家可以一起拿地，分享利潤。

但話說回來，政策的初衷是好的，通過土地整體供應，把產業鏈上的企業集中在一片區域。但事實上真正的優質企業單獨拿地也不是什麼問題，既然如此，有什麼理由非要帶上中小企業一起？所以，產業鏈供地的真正意義應該是為優質企業拿多宗土地或混合用地“開綠燈”（此前很多城市已經可以拿混合用地）

原文：加大對拖欠民營企業賬款的清理力度，重點清理機關、事業單位、國有企業拖欠中小微企業賬款。

解讀：拖欠賬款是民營企業的痛點，也影響政府公信力和權威。各類拖欠應付賬款的情形中，又以政府部門和國有企業拖欠民營中小企業賬款受到的關注度最高。

不過話說回來，中小企業其實不算政府拖欠賬款的重災區。國企和大型民企才是被拖欠的重點對象，反而中小企業較少被直接拖欠。

不過，雖然政府沒有直接拖欠中小企業，但在產業鏈中，中小企業卻很難完全“分割”。由於政府因為項目啟動時歸口部門不明確、項目改動頻繁且預算超支、多方會簽等沒錢支付，大企業拿不到錢，就會向民營中小企業轉嫁壓力。而由於政企間存在多種利益分歧甚至交惡，政府也缺乏支付意願。所以，中小企業雖然不是直接被拖欠的對象，但往往會被累及。

總結

《促進民營經濟發展28條》對產業地產發展究竟有多少促進作用？感覺是喜憂參半。喜的是國家終於出手拯救民營經濟，園區與企業互為唇齒，企業興則園區興，企業有錢賺，園區才能發展得更好。但站在園區開發運營的角度上，其實要求是越來越高了，利潤薄就不提了，即要精準招引頭部企業，又要做好產業生態，還要探索資本化退出路徑。況且現在各地幹部普遍高學曆、年輕化，產業地產商與政府之間的認知差越來越小，如果不是真正做實事，很難打動政府。所以，如何與政府合作和互補，從中尋找盈利空間，是民營園區接下來要重點思考的問題。

來源：園區在線