這，可能是產業園區的殺手鐧！

孵化器是最近產業領域比較受關注的問題，尤其是對於在看產業園區REITs的投資人們。

孵化器、加速器、產業園區等產品形態，根據企業的成長階段，應該是這麼個遞進關係：孵化器-加速器-研發辦公-生產製造-物流倉儲-零售消費。

簡單的說，孵化器是一個獨立品類，和產業園是並列的，應該單獨看待，今天筆者分享一下關於這一品類的思考。

第一，目前行業水準如何

按照火炬的數據，截至2023年底，我國各類孵化載體已經增長至1.66萬餘家，其中國家級科技企業孵化器1606家。

雖然是舶來品，但有中國特色，而且理論上這個名字也不是隨便叫的，國家有一定的標準，工信部/科技部都有相關的指導政策。

從市場上的業務模式來說，有一些是二房東型的，有一些是PE/VC投資機構自己搞的，有一些是產業園區拿出一部分麵積自營的，是為了打造生態。

但客觀的說，這個行業魚龍混雜。在2014年國家鼓勵雙創之後，各地孵化器的數量如雨後春筍一樣陡然增加。

天下熙熙，皆為利來。

孵化器、獨角獸、投新投早投硬，都是政府非常關心的事兒。隻要是政府關心和扶持的，大概率會給補貼的。有補貼，難免就有很多渾水摸魚的人貼上來。

孵化器的收入結構，租金收入（除空間租金之外，也含各種實驗室服務費之類的）可能隻有一部分，其他是政府補貼獎勵和對企業的投資收益。

所以行業不大，但其實是高度分化的。雖然都叫孵化器，但與聯合辦公之間的差異，還是要注意甄別。

第二，孵化器為啥重要

對於一個地方的經濟發展來說，稅基的主要構成和政績的很大一部分來源，是企業。

想要做起來，無外乎兩個辦法，一個是招商引資，從別人那裏挖現成的；另一個是孵化，自己創造環境和沃土來親手培育。

引用下研究報告：

國家級高新技術企業9081家，累計畢業企業215969家，3600家企業年收入達到5000萬元。畢業企業中上市和掛牌累計6534家，科創板上市企業中有103家為孵化器畢業企業，占比1/4。從孵化器內走出了科大訊飛、達安基因、億華通、天合光能等一批科技領軍企業。

所以毋庸諱言，孵化器很重要，尤其對於當地政府主導下的科技創新和經濟增長來說，非常重要。

第三，誰的孵化器做得好

引用中關村研究院的統計：

• 根據《中國火炬統計年鑒(2023)》數據，三地科技企業孵化器均超200家，具體看：

• 北京科技企業孵化器數量為272家，孵化器總收入達72.06億元，在孵企業總收入1132.77億，孵化器總麵積44.50億平米，三地中數值最高；

• 深圳科技企業孵化器數量219家，孵化器總收入為41.44億元，在孵企業總收入423.58億，孵化器總麵積38.98億平米；

• 上海科技企業孵化器數量204家，孵化器總收入達25.19億元，在孵企業總收入292.68億，孵化器總麵積26.13億平米。

通過京滬深三地平均孵化器收入、平均在孵企業收入、平均每家在孵企業獲得投資額這三項指標的比較來看，北京三項數據均表現出色，分別達到2649.34萬元、981.26萬元和3570萬元。而上海的三項數據指標則相對較低，僅為1234.90萬元、353.52萬元和1872萬元，差距1.9—2.8倍。

北京孵化器入孵企業的整體質量和水平都處於較優層次，高質量企業及行業給孵化器發展也帶來明顯的正向效應。

從數據上可見，北京科技企業孵化器平均麵積1.64萬平，低於深圳1.78萬平，略高於上海1.28萬平。但是北京當年孵化器畢業數量相對新增比例66.49%，平均孵化器總收入2649.34萬元，兩項數據表現高於深圳57.83%及1892.26萬，遠高於上海29%及1234.90萬。

第四，行業在深刻變革

所以，結論是在北京、上海、深圳三個頂尖城市孵化器的表現比較好。這樣就可以解釋，為什麼上海會在2023年出台關於“高質量孵化器”的政策文件《上海高質量孵化器培育實施方案》。

按照這份文件，對於孵化器提出了若幹很高的要求，內容很多，這裏摘抄兩條：

培育“超前孵化”新模式。引導高質量孵化器與高水平科技智庫合作，發現一批細分賽道未來發展新趨勢，實現“超前發現”“超前布局”；對接“基礎研究特區”“探索者”等各類創新計劃，加強對基礎研究的跟蹤對接，從“選育項目”向“創造項目”轉變，提升孵化策源功能。針對重大實踐問題和場景需求，組織科研專家、運營人才、資金基金和產業資源，組建合夥人團隊，“組裝”一批硬科技創業項目。（責任單位：市科委、市教委、市發展改革委、市經濟信息化委、相關區政府）

提升知識產權服務能級。支持高質量孵化器自建或合建專利導航服務基地、高價值專利培育中心等，為企業提供核心關鍵技術全生命周期知識產權服務指引。強化與上海技術交易所、上海知識產權交易中心等機構合作，建設專業化、一站式、高水平知識產權運營服務平台，提供技術資產增值服務。（責任單位：市知識產權局、市科委、市地方金融監管局）

逼着請教了一些做孵化器的專家，這個政策至少有兩重意思：

一是與過去那種良莠不齊的孵化器市場進行區分，孵化器最核心的是成果轉化，但過去，很多都是隻看入住企業數量和麵積，就可以領補貼。

二是把資源向高質量孵化器傾斜，幹好和幹壞必須不一樣。

不難看出，上海的孵化器市場，其基本麵和政策麵已經在發生非常深刻的變化。

渾水摸魚的，日子會越來越難過；真正有硬實力的，會迎來更多的支持。這對楊浦科創這種專業做孵化器的優秀企業來說，算是重大利好。

第五，誰來享受，誰來承擔

做得好的孵化器，很容易打開政府的心房，成為當地的心頭肉，進而彙聚更多的資源要素。

優秀的孵化器可以幫着企業做大，給園區帶來更多價值，也會惠及當地區域，有明顯的外部性。

但是這種租金之外的附加值，不好量化，好處更多是在運營商這邊的，在不動產經營或者租金上體現的並不是非常充分。或者說，在房東/投資人看來，租戶到底是一個孵化器，還是一個普通公司，如果隻看租金，可能是沒啥區別的。

VC股權的增值、政策的紅利和領導的厚愛，房東們基本享受不到。租戶規模偏小、抗風險能力不足，導致空置、租金收不上來，對於房東來說，卻是實打實的風險。

對多數房東/投資人來說，可能隻想靜靜的做個房東，收收租子，享受一些穩穩的幸福，至於產業增值帶來的更多效應，誰受益誰負責誰投入，這些正的外部性，似乎是運營商/管理人更關心的事兒。

所以，在項目營收主要看租金的情況下，在運營商層麵構建一層安全墊，可能是需要的。

這種安全墊，可以是二房東租約，可以是受托經營的固定底租，也可以是房東的業績保證/對賭，如果上行期的成長性享受不到，那麼下行期的底就需要有緩釋，哪怕是有限的。

降低波動性，對持有者來說也是一種獲得感。這些安排在不動產私募基金行業不少，甚至更花。

從津開到南京建鄴到成都天府到重慶兩江，如果是兩年前，都是好主體+好資產，現在的產業園區市場行情下，應該是好主體+努力中的資產。

從這些高信用等級的園區平台在資本市場的表現來看，公開違約的可能性確實不大，統籌集團資源支持特定項目、維護運營表現的情況也有實際案例，如果把下限極端情況的當地園區平台聲譽風險也算進去的話，其實變數有限。

加之資產估值被砍成了現在這個樣子，相當於在箱體內組裝了一個5%-6%收益的低波紅利產品，“首先是雞娃，之後是拚爹和爹的責任心”，越來越是這個邏輯。

但是，還是要看投資人認不認。

對很多紅圈機構來說，投資其實挺難做的，要解釋的太多，多層領導，以及未來可能的審計巡視。

有的時候可能不需要耐心資本、大膽資本，能有個真誠資本、擔當資本就行。

來源：清河三思