城投轉型，如何尋找新模式？

產業園區目前是各地關注的焦點，也是平台公司市場化轉型的重要業務領域，其重要性毋庸置疑。

但高周轉時代早已過去。隨着大環境的變化，產業園區進入了存量時代，空置率不斷增高，去化難度不斷增加，招商難度不斷增大，傳統收租金的房東、二房東模式難以為繼，讓參與其中的平台公司轉型迫在眉睫。

在“管委會+公司”改革中，一項核心內容是平台公司的轉型升級。平台公司如何參與產業園區的發展，如何尋找新模式與業務增長點？

在新時代下，平台公司如逆水行舟，不進則退，必須要眼光長遠、加快戰略布局。這需要平台公司的戰略重塑與發展模式調整。從戰略角度講，平台公司要解決三個問題：功能、模式、業務。

曆史上，平台公司的功能是二業主、二房東的功能，在園區的開發和運營商承擔了大量的委托代建和出租出售工作，其本質是基於土地財政的投融資平台功能。

但現在形勢變了。平台公司在產業園區上要承擔三大功能。一是對政府的產業功能，以產業園區為載體與手段解決區域產業發展問題，同時提升土地價值、培育稅源。二是對企業的培育與扶持功能，以空間載體與企業服務協同地方政府營造良好的營商環境與企業發展土壤，推動企業成長。三是對自身的發展質效提升功能，通過產業園區投資運營，獲得穩定的收入、利潤、經營現金流，提升公司的市場化水平，並在債券市場上通過業務調整評級增信、獲得新增融資空間。

曆史上，平台公司在產業園區上是以傳統的重資產模式為主，主要參與的環節就是投資建設，以投資帶建設、以建設帶運營，顯然是“頭重腳輕”、“重投資輕運營”的項目模式，指令性明顯，市場化特征較弱，債務包袱重、融資壓力大、經濟效益低、對產業發展的價值貢獻有限。

這種傳統重資產模式在新形勢下已經難以為繼。從發展趨勢看，平台公司要從重資產模式向輕重結合模式甚至輕資產模式轉型，強化產業服務和企業服務功能，成為產業園區全生命周期運營商，從空間經營向時間經營轉變，建立產業鏈、技術鏈、資本鏈、服務鏈四位一體的大產業平台模式，真正為產業聚集、新質生產力培育做出貢獻。

傳統上，平台公司是坐地收租模式，而園區運營、服務則從業務角度講體量小、貢獻小，是典型的“守着金飯碗要飯吃”，對最有價值的產業招商、產業服務、創業孵化、產業投資等業務缺乏布局、缺乏專業能力和專業隊伍，導致既無法滿足產業發展的需求，也無法分享產業發展的成果。

在新時代，平台公司的業務結構必須要做重大調整，要加快布局產業招商、園區運營、企業服務、產業投資等業務，前瞻性布局產業公共技術服務、數字經濟、雙碳經濟等業務，從而形成輕重結合的業務結構，既能實現資產保值增值，又能實現穩定的收益，增強造血能力。

顯然，在產業園區發展的新時代，平台公司既要當好房東，又要做好股東，既要要租金，也要收服務費，更要投資收益，輕重結合發展。

產業運營是平台公司當好房東的基礎和關鍵。

對於平台公司來說，強項是開發建設，短板就是運營服務，向來是有項目眼光而缺乏產業眼光。

隻收租金的房東，那是有什麼就出租什麼，能收到租金就萬事大吉，至於產業生態怎麼構建、企業服務怎麼提升，運營體係怎麼提高效率，那其實不是關注的重點。

但當前，平台公司想要成功轉型升級，就必須有產業眼光、服務意識，否則談轉型就是空話假話。

如何做好產業園區運營，其核心在服務，其模式是產業空間載體運營和產業服務相結合的硬件、軟件雙係統搭建。

產業園區的最終目標，是實現成功招商，推動產業聚集與產業轉型升級。企業為什麼要來？企業為什麼能安心留下？這就需要解決企業願意來、能留下、能發展的幾個要素。因此，平台公司的產業園區運營要做好以下四類要素的運營：

所謂政策要素，是指當地政府、管委會在產業發展、招商引資等方麵的政策組合。其主導權往往在當地政府、管委會及其主管部門。政策是否有競爭力，這直接關係到產業園區招商及發展能否成功。

在政策要素上，平台公司要起到兩方麵作用。一方麵是要組合好、利用好產業扶持、獎補政策、人才引育、科技創新獎勵等各方麵的政策。另一方麵，這些政策往往需要平台公司最後兌現、落實，要與當地政府、管委會建立市場化交易機製，包括獎補政策的兌現機製、租金優惠政策的兌現機製等。

所謂空間載體，主要是在產業園區裏的硬件設施設備。早期的產業園區空間載體主要是廠房、倉庫等生產空間，現在空間載體已經逐漸向複合化、職住平衡轉變，以產業為中心，產城融合，提供生產、研發、辦公、商業、居住等產業綜合空間。

在空間載體上，平台公司要成為產業園區的開發商，解決融資和投資問題，同時也可以通過合作、合資等方式以輕資產輸出方式合作開發。同時，平台公司必須要與當地政府、管委會密切協同，掌握一定的土地資源，方便與後續招商工作銜接。

所謂的企業環境要素，就是指企業發展所需要的服務。這對平台公司來說往往麵臨着成本高、收入低的現實問題。但企業服務本身是引流類業務，當然經營好了也可以是現金流業務。

對於平台公司來說，成為企業服務商是關係全產業鏈運營的核心。隻有企業服務做好了，企業才能引得來、留得住、發展好。為此，依托空間載體，平台公司應該圍繞企業發展所需要的招商、物業、餐飲、人才公寓、商業配套等打造專業化的服務能力與服務隊伍。

所謂產業升級要素，是圍繞整個產業集群打造與產業轉型升級而提供的產業要素服務，針對的不是單個企業，而是整個產業，是產業公共服務商。

產業升級服務可以圍繞產業園區提供公共的技術研發平台、金融、倉儲物流、能源管理、人力資源等集成化、平台化服務，以推動產業聚集發展，形成有競爭力的產業鏈，打造產業生態。

在當前產業園區發展中，有三類服務作為產業增值服務，對於產業發展至關重要，要加快布局：

金融服務包括麵向企業和個人的金融服務，需求日益增長，對產業園區發展極為重要。平台公司應積極與金融機構、類金融機構合作，搭建小額貸、擔保、融資租賃、商業保理等適合自身發展的金融類金融業務，發展融資對接、投資谘詢、財務顧問等業務，創新各類金融類金融產品，解決企業融資難的問題。

人力資源服務是核心服務，也是產業園區運營必須要提供的服務類型。平台公司要從基礎的勞務派遣、勞務外包等人力資源服務向高端人才引進、人才培養、人事外包等人才服務轉型，增強對企業發展的人才支撐力度。

技術創新是產業發展的引擎，也是產業園區競爭力的來源之一。因此，要以技術創新為抓手，在技術創新公共平台打造及運營、技術創新服務體係建設、技術創新人才隊伍培養等方麵提供服務，推動傳統產業升級與戰略性新興產業、未來產業打造。

當然，產業運營與服務並不是平台公司的長項，運營服務體係的打造需要長期的努力、需要專業隊伍的培養，但更需要理念的轉變。

從簡單為生產提供配套的廠房、倉庫等工業地產模式向產城融合模式轉型。平台公司在產業園區的投資建設與運營中要特別注意對人的服務，以人的需求為核心搭建場景化的服務功能，如餐飲住宿、娛樂休閑等生活場景，提升對人才的黏性。

從對單個企業的服務向對整體產業服務升級，發育產業級服務體係，提供產業公共服務平台，着力推動技術、資本、人才等產業公共服務要素的聚集，利用物聯網、大數據、人工智能等I推動園區的整體數字化、智能化轉型，打造智慧園區等，並以此推動產業競爭力提升，也推動資產證券化。

成功打造產業園區運營服務體係對平台公司來說極為重要。一方麵，可以實現輕資產運營、改善業務結構，增加市場化業務占比，對於評級增信、融資發債都有很大幫助。另一方麵，可以未來分拆上市或者通過品牌、模式輸出實現價值倍增和複製拓展。

產業投資是產業園區各項業務中最具價值，也是最具風險的業務。

顯然，產業投資不是做房東，是做股東。做股東就是與產業園區深度捆綁、與選擇的產業深度捆綁、與被投資的企業深度捆綁。這種捆綁是深度的利益捆綁，可以分享園區發展的成果和企業成長的收益。

但是實際上，產業投資想要成功很難。當前，很多人都在討論有些城市產業投資很成功，有些企業產業投資很成功，成功案例顯然存在。

但產業投資的成功經驗想要複製很難。這對於產業園區的專業性、產業資源的聚集、政府資源和社會資本的整合、專業投資及投後管理隊伍的組建都要求很高。

因此，做產業投資和資本運作不能好高騖遠，想當然就下場。但產業投資也絕非是禁區不能碰。

對於平台公司，產業投資意味着什麼？是不是隻要有較好的投資回報就算是成功？評價一家平台公司產業投資是否成功得看是否達到了三個目標：

平台公司的產業投資不是純粹的財務投資，不是以單純獲取經濟回報為第一要務，而是以滿足產業發展為第一要務。因此，投資領域、項目篩選必須要滿足產業園區的產業規劃及發展要求，並且通過產業投資有利於培育頭部企業、推動產業建鏈補鏈強鏈、加快技術、人才要素聚集等。

平台公司的產業投資要分享企業成果，就要以價值創造作為核心，做價值創造者，而不是坐享其成者。簡單講，平台公司通過產業投資不僅能夠為企業提供發展所需要的資金，還能夠通過企業服務、投後管理帶來增值服務和增量資源，協助企業明確主業、規範管理，並推動企業加快成長。

平台公司作為國有企業，任何投資都要科學決策、規範管理，以確保國有資本保值增值。因此，要杜絕盲目投資，加強項目篩選，加強投資的盡調、可行性研究，按照市場化原則設計交易結構、防控投資風險等，以與產業深度融合，不斷做強做優做大國有資本，也充分發揮國有資本對產業發展的引領作用。

從產業投資的模式來說，實際上有兩類產業投資都要注意：

所謂區內投資，是圍繞本區域、本產業產業園區的高潛力企業、頭部企業進行篩選後投資。其核心是區內企業的扶持與價值創造，以加快本地產業的培育與轉型升級。

這類投資要分清政府性投資和企業的市場化投資。政府性投資往往與產業招商、區內企業扶持有關聯，以政府性引導基金為主。企業自主的市場化投資則按照企業對產業、企業的判斷，以股權直投或產業基金模式用市場化資金解決。

所謂區外投資，是指在本區域外進行投資，可以通過直接投資、並購等各種方式進行。其核心是區域外優質業務、資產或者企業的爭奪和整合，以提高投資回報或者對本地產業的支持。

這類投資要分清回注式投資和擴張式投資兩類。所謂回注式投資是指對區域外資產的收購後重組、回注到本區域，以補齊本區域產業發展短板。例如，收購上市公司股權後要求其遷址到本產業園區或者在本產業園區投資建立研發中心等都屬於回注模式。擴張式投資則是優化國有資本布局，在區域外尋找新的國有資本增長點。

平台公司做產業投資要樹立全生命周期意識，不能做一錘子買賣，要以建立完善園區的資本市場為核心，搭建起了對接多層次資本市場的通道，從資產端打通股權端，實現產融結合、良性循環，重點關注以下三種產業投資：

創業投資關注的是種子期、創業期的企業。這類企業對資本的需求高，對創業指導的需求也高，是需要平台公司陪跑的。這類公司往往也處於成長性好的賽道中，在早期階段通過產業投資與其捆綁，對平台公司來說代價小、收益大。

一般來說，創業投資不宜單獨實施。平台公司應該建立一整套的創業孵化體係，包括創新創業的孵化器、創業空間載體運營、小額信貸、創業基金、融資服務等資本支持、創業培訓、人才培養、公共服務等資源和能力提升支持，從而打造一體化的創業服務平台。

上市公司投資關注的是擬上市公司和已經成功上市的公司。上市公司在我國的資本市場上屬於優質資源。通過上市公司可以暢通產業和資本之間的通道，以資本證券化賦能產業轉型，具有很強的戰略意義。

一般來說，上市公司投資分為三類投資。一是財務類投資，通過股權投資分享擬上市公司或已上市公司的成果，實現國有資本保值增值。二是產業控製類投資，通過IPO或者收購擬上市或上市公司的方式進入新的產業或者做強做大已有的產業。

平台公司在產業園區有龐大的企業資源池，並且與企業之間有較好的關係，因此，可以通過混合所有製改革的方式引入優質的合作夥伴，大力拓展市場化業務。

混合所有製改革要注意以下三點。一是在合作夥伴選擇上要選擇誌同道合，擁有相同理念和戰略目標的夥伴。二是混合所有製改革要在股權結構和公司治理上下功夫。三是混合所有製改革要大力推動市場化經營機製的改革，以混促改，激發企業活力。

來源：昊樸谘詢 方升研究